На Асфальте: Недожилье

Апартаменты стали привлекательным бизнесом для застройщиков. На московском рынке они продаются как жилье. Но без инфраструктуры и прописки.

В прошлом году на рынок вышло 19 новых проектов с помещениями свободного назначения (апартаменты), которые продаются как квартиры. Всего 2200 апартаментов общей площадью около 250000 кв.м, подсчитали в Blackwood, или более 10% от прошлогоднего ввода жилья в Москве (примерно 2,1 млн кв.м без учета присоединенных территорий). Только за 2012 г. объем подобного предложения вырос более чем в 2 раза (+119%). Впрочем, аналитики не делят предложение на элитное и то, что продается под видом недорогого жилья.

Тренд на пике

По данным Blackwood, апартаменты предлагаются сейчас в 32 комплексах, расположенных внутри МКАД. Это только начало. По прогнозам аналитиков "Метриум групп", объем перспективных проектов с апартаментами - около 1,5 млн кв.м. Как полагают в агентстве Est-a-Tet, в общем объеме жилья доля апартаментов в будущем может вырасти до 25%.

"Перевод офисов в апартаменты, видимо, достиг пика", - полагает Длуги. Это менее хлопотно, чем делать проект с квартирами, объясняет Елена Корчагина из Penny Lane Realty. Если у застройщика есть разрешение на строительство 10000 кв.м жилья, а построить он хочет 20000 кв.м, то дополнительным 10000 кв.м он придает статус нежилых помещений. Таким образом, например, в жилом комплексе "Кутузовская Ривьера" смешались квартиры и апартаменты.

Роман Беланов, адвокат юридической компании "Хренов и партнеры", объясняет появление такого формата желанием девелоперов сэкономить: "Власти Москвы, стремясь подтолкнуть реализацию программы строительства недорогих отелей, установили ряд льгот именно для проектов отелей невысокого класса. Девелоперам гораздо проще было получить участок на строительство гостиницы, чем на строительство жилья". Результат - апартаменты. По документам это гостиница, а фактически - многоквартирный дом.

Временное пристанище

Дорогие комплексы с апартаментами располагаются, как правило, недалеко от центра города. Из проектов, продававшихся в прошлом году и ожидающихся к выходу в этом, 13 - в составе Центрального административного округа (ЦАО), плюс апартаменты почти в каждой башне "Москва-сити", еще 10 - за пределами ЦАО. И только 7 объектов по умеренным ценам - на окраинах города (данные Blackwood). Для сравнения: новое настоящее жилье строится в основном в спальных районах и на присоединенных к Москве территориях.

Вопрос, как перевести апартаменты в жилое помещение, риэлторам задает практически каждый покупатель. Правильный ответ - "никак".

В соответствии с законодательством апартаменты относятся к гостиницам, целевое назначение таких объектов - не постоянное, а временное проживание, рассказывает Роман Беланов. Судебная практика, которая сложилась по поводу апартаментов, говорит о том, что гостиницы не отнесены к объектам жилищного фонда. На это указали ФАС Северо-Западного округа и ФАС Уральского округа.

Еще одна неприятность для жителей апартаментов - непрогнозируемый счет за коммунальные услуги. Для жилья тариф одинаков и в Москве пока дотируется из городского бюджета. Для владельцев коммерческой недвижимости (кем по факту являются покупатели апартаментов) никаких дотаций не предусмотрено.

ГК ПИК комментирует: ежемесячная квартплата в 60-метровой квартире, оформленной как жилье, - 3500 руб., в аналогичных по площади и классу апартаментах - 5000-5200 руб. Основная разница - в цене за электроэнергию: для собственников нежилья электричество в среднем в 3 раза дороже.

Это не предел. Верхняя планка платы за коммунальные услуги зависит от того, с кем и на каких условиях договорилась управляющая компания, сколько накидывают поставщики услуг и проч. Если апартаменты располагаются в промышленных зданиях, расход на тепло с учетом высоких потолков и больших площадей остекления будет велик.

"Эксплуатация апартаментов несколько дороже", - соглашается Лагутов. В проекте "Парк Мира" стоимость эксплуатационных платежей составляет 60 руб. за 1 кв.м в месяц. В сумму входит дополнительный сервис - консьерж. Средняя цена подобного набора услуг в жилых домах бизнес-класса и находится в пределах 60-67 руб. за 1 кв.м, говорит Лагутов. По его словам, не сильно разнятся в апартаментах и квартирах бизнес-класса и показатели по коммунальным платежам. К примеру, затраты на коммуналку для 1-комнатной студии в 45 кв.м составляют около 3000 руб. в месяц. Жильцы дома бизнес-класса за аналогичную квартиру сегодня платят около 2500 руб. За год набегает примерно 6000 руб. разницы в затратах на содержание апартаментов и жилья бизнес-класса.

Существенным недостатком комплексов апартаментов называют и отсутствие социальной инфраструктуры. Поскольку формально девелопер строит коммерческую недвижимость / гостиницу, детских садов, школ и поликлиник не требуется. Застройщик экономит не один миллион, а жители будут водить детей в соседние переполненные сады и школы.

На новые для Москвы форматы площадей для ПМЖ покупатели ответили адекватно. "Новые проекты пока еще не показывают гиперактивных продаж", - признает Мария Литинецкая, гендиректор "Метриум групп". "Рынок совершенно четко отделяет жилье от нежилья (апартаментов)", - уверен Артем Эйрамджанц, вице-президент ГК ПИК. "Наш клиент в экономклассе - это люди, которым нужно жилье в собственности для регистрации. Около 30% сделок - с ипотекой, в случае с апартаментами это не работает", - говорит он. И скорее всего изменение подходов к налогообложению недвижимого имущества сильнее ударит по владельцам формально нежилой недвижимости.

"Апартаменты - это специфический продукт, и ожидать от их реализации аналогичных темпов продаж, как от квартир, не стоит", - полагает Литинецкая.

В ожидании затоваривания

"На рынке слишком [большое] количество проектов с апартаментами готовится к выходу с ценой $3000-4000-5000 за 1 кв.м, - уверен Сергей Матюхин, гендиректор KR Properties. - Мне кажется, что эти люди попадут в конкуренцию с ГК ПИК, которой они проиграют. Экономсегмент в апартаментах - это то, что покупатели еще не понимают. Они лучше пойдут и за $4000-5000 купят жилье в панельном доме, но не будут покупать апартаменты в промзоне".

По оценке Натальи Кац, маркетолога "Миэля", в пределах ТТК рынок насыщен, дефицита в жилье бизнес-класса нет, как нет и сверхактивного спроса. Новые объекты здесь приведут к затовариванию.

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate:

- Апартаменты можно разделить на три класса: элитный, бизнес и комфорт. Внутри этих классов они также делятся на: 1) апартаменты в составе многофункциональных комплексов (например, в "Москва-сити", где помимо жилой части присутствует значительная офисно-торговая); 2) апартаменты в составе жилых, по сути, комплексов, которые отличаются от квартир разве что невозможностью прописки. Первая группа - это новостройки, вторая - результат реконструкции исторических административных зданий, где просто невозможно сделать квартиры с правом прописки. Единственный пример, где девелоперу удалось поменять статус проекта и продавать апартаменты как квартиры, - это "Легенда Цветного" Capital Group. Последний тренд - кооперация девелоперов и международных отельеров при создании апартаментных комплексов ("Новый Арбат, 32", "СиТер").

Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании "Высота":

- Строительство апартаментов идет, по сути, в обход закона: там, где девелоперы не смогли согласовать жилье, они делают апартаменты. При первой же возможности застройщики, конечно же, пытаются перевести апартаменты в жилье с возможностью прописки, однако удается это немногим.

А стоимость апартаментов в настоящее время практически сопоставима со стоимостью квартир. К примеру, минимальный ценник в доме бизнес-класса в районе ст.м."Алексеевская" на пр-те Мира на начальной стадии строительства - 160000 руб. за 1 кв.м. Примерно по этой же цене на таком же удалении от центра в САО продаются сегодня и строящиеся апартаменты - от 145000 руб. за 1 кв.м.