«Мы выбираем, нас выбирают…»
После появления на рынке жилищных услуг города Реутова компании «ПИК-Комфорт» слово «конкуренция» сразу наполнилось реальным содержанием. Удастся ли новосёлам в союзе с московским бизнесом преодолеть монополизм местной жилищно-коммунальной «вертикали»?
«Как это часто не совпадает!»
Промозглый зимний вечер 15 февраля. Но в холле многоэтажной башни- новостройки - д.53 по Юбилейному проспекту (что в подмосковом г.Реутове) - горячо. Там «бушует» очная фаза общего собрания собственников помещений. По выбору управляющей организации (УО), принятию договора управления и смежным вопросам.
Жилищный активист Александр Кафтанников:
«Наш дом - Юбилейный проспект,53, был сдан в июне 2014 г. и вначале управлялся компанией ООО УК «Центрстрой». Но весной прошлого года эта фирма нас бросила. Предположительно, из-за проблем с лицензией, но точно мы не знаем, никто нам ничего не говорил, никаких документов мы не видели. Когда я позвонил коменданту: почему у нас перестали мыть полы – он мне в ответ: мы от вас уходим, поэтому и сбой с уборкой. А у нас в доме и вокруг полно недоделок, например, перила лестничных пролётов без резинового покрытия, не оборудованы детские площадки, у подъезда нет антипарковочных столбиков и т.д. Недавно мы побывали в подвале дома и убедились, что гидроизоляция сделана кое-как, а все коммуникации в жутком состоянии, всё это надо приводить в порядок. На мой вопрос: как с этим быть – комендант ответил: что успеем, сделаем, а в остальном…- развёл руками.
С управлением дома настоящая чехарда, с прошлого июня нам по линии КЧС дали временного управляющего – ООО УК «РЭУ№ 6 -Южный», и мы за коммунальные услуги сейчас платим этой фирме. Хотя договор управления с «Центрстроем» не расторгнут, и прежний управдом нас продолжает обслуживать.
Видно, уже пора нам самим решать судьбу дома.
На сердца (и кошельки) собственников претендуют две компании: местная - «дочка» застройщика УК «Центрстрой» и московская – ООО «ПИК-Комфорт». Собрание как собрание: представители двух фирм, две группы их сторонников (человек по пяти каждая), глубокомысленные (и не очень) вопросы и колкие реплики с обеих сторон. И - человек сорок собственников, задумчиво наблюдающих за тем, что происходит.
На одной «чаше весов» – местная компания, уже успевшая немного поуправлять домом, но лицензию получившая лишь после 1 мая прошлого года (т.е. задним числом). На момент собрания она управляла в Реутово всего 4-мя МКД, но имела огромную задолженность, на собрании прозвучала цифра 77,465 млн. руб. или 88,8% от всего баланса (согласно справке УФАС от 29.12.2015). А, к примеру, юрлица с более чем 70%-ой задолженностью к муниципальному конкурсу допускаться не должны. Т.е., судя по всему, фирма находится в преддверии банкротства.
На вопрос «Центрстрою»: как они думают решать проблему недоделок – последовал уклончивый ответ, подтвердивший худшие опасения жителей: судя по всему, фирма так и будет «латать дыры» в пределах платы собственников, всё остальное – как получится.
Нельзя ли снизить плату за содержание и ремонт жилья? Ведь это как-никак 43, 80 руб./кв. м. Плюс 6,25 руб./кв. м за консьержа и прочие доп. услуги. Не многовато для новостройки? - Оказывается, нет, ниже «муниципального тарифа» нельзя никак. Как глава города постановил, так тому и быть. – Тут хоть стой, хоть падай. Кто открывал ЖК РФ, знает, что этот самый «тариф» должен применяться лишь в тех домах, где собрание собственников по каким-то причинам не смогло принять свой («индивидуальный») размер платы, рассчитанный по годовой смете работ и услуг. Составленной для конкретного дома с учётом его эксплуатационных особенностей. Но, простите, диалог-то как раз и происходил на таком собрании… Вряд ли это «низ-з-з-я» сказано по незнанию, скорее, это сознательная «лапша на уши». Но получилось очень неуклюже.
Моё впечатление, что честно и откровенно юрист УК «Центрстрой» ответил лишь на один на вопрос: как он смотрит на нарушения порядка проведения собрания, которые уже проявились в ходе собрания? Речь шла об изменении повестки дня и прочих процедурных нарушениях Жилищного кодекса РФ, которые сильно нервировали присутствующих. Догадайтесь с трёх раз, что сказал юрист. Он заявил, что за свою многолетнюю практику не видел ни одного собрания, проведенного без нарушений. Во как! Пожалуй, с качеством управления жильём, которое несёт с собой УК «Центрстрой», всё ясно. Ни убавить, ни прибавить.
Как небо от земли
На этом фоне московская фирма выглядела куда солиднее и благопристойней. Прежде всего, это совершенно другая «весовая категория». Собственно, «ПИК-Комфорт» давно уже не московская, а общероссийская (во время «перестройки» сказали бы: межрегиональная) фирма.
Справка: Управляющая компания ООО «ПИК-Комфорт» создана «Группой Компаний ПИК» в 1999 г. За 16 лет работы компания стала одним из крупнейших «игроков» на рынке управления недвижимостью, на сегодняшний день в её управлении находится более 300 домов и инфраструктурных объектов (это 5,5 млн. кв. м) в 7-ми регионах России. 85% приходится на Москву и города Подмосковья: Дмитров, Долгопрудный, Лобня, Люберцы, Мытищи, Химки - остальной объем распределен между Ярославлем, Новороссийском, Ростовом-на-Дону, Обнинском, Калугой и Пермью. Основным направлением работы компании является создание комфортного уровня проживания в домах при сохранении доступных расценок. Большое внимание уделяется развитию социальной среды – проводятся масштабные акции по озеленению, субботники, спортивные и детские праздники, мероприятия по вовлечению собственников в жизнь микрорайона и управление домом. Компания строит свою работу на принципах порядочности, прозрачности, партнерства с собственником, поддерживая открытый диалог, стараясь развить качественно новый взаимовыгодный уровень отношений в сфере ЖКХ.
«Предвыборные дебаты» представителей фирмы тоже оставили приятное впечатление: никаких попыток «выдать карася за порося», на все вопросы - простые и ясные ответы. Предложение по размеру платы за содержание и ремонт жилья? - 38.70 руб./кв. м, ощутимо меньше, чем у конкурентов. Год, как минимум, плата не изменится. Материальная база? - Сейчас в Реутове она в процессе создания, в соседние д.51 и 55, где нас выбрали собственники, компания ещё только входит. К работе запланировано приступить с марта, тогда и офис появится, а техника уже закупается - какие проблемы? Ближайшие от Реутова места Подмосковья, где работает «ПИК-Комфорт» - Люберцы и Мытищи, недолго поехать и посмотреть.
Но главное, конечно - это надежда, что новый управдом, как только разберется с объектом управления, поможет собственникам «разобраться» с застройщиком. И эта надежда вполне реальна, тут интересы обоих партнеров совпадают. По крайней мере, так показалось вашему корреспонденту.
Директор департамента управления и развития ООО «ПИК-Комфорт» Павел Соколов:
Мы современная компания, для нас очень важно развитие. Подмосковный Реутов оказался одним из перспективных рынков управления недвижимостью. Наше коммерческое предложение собственникам сделано на основе расчетов реальных экономических затрат на обслуживание конкретного дома, за счет этого и оптимизируется стоимость обслуживания. Разумеется, мы поможем собственникам помещений наладить конструктивные взаимоотношения с застройщиком, сделаем всё, что в наших силах. При принятии дома мы всегда составляем полную дефектовку мест общего пользования и инженерных систем, в результате выявляются и фиксируются как строительные дефекты, так и дефекты эксплуатации. Наша управляющая компания готова представлять интересы собственников в вопросах взаимоотношений с застройщиком по устранению строительных недоделок.
«Тебя, Маврикиевна, сдали в срок. Но с большими недоделками!»
Теперь два слова о том, почему жителей реутовских новостроек так сильно волнует проблема «разборок» с застройщиком.
Представим себе картину: коммерческая новостройка после сдачи дома управляется фирмой, аффилированной с застройщиком, а тот, в свою очередь, аффилирован с главой города. У которого, ясное дело, есть мощная «группа поддержки». Задача этой «вертикали» - помешать новосёлам добиться от застройщика исполнения гарантийных обязательств, а немалые деньги, собираемые с жителей на содержание и ремонт жилья, пустить, главным образом, на устранение недоделок. Под видом текущего ремонта, хотя дом новехонький, только что сдан. Или вообще использовать эти деньги, мягко говоря, на посторонние нужды.
Разумеется, новосёлам (это, преимущественно, молодёжь, купившая квартиры за свои деньги и знающая, что почём) быстро надоедает по второму разу платить за то, что уже оплачено. Но… Куда денешься, если у главы всё «схвачено»?
Именно такая картина вырисовывается из наших прошлых публикаций – о драматическая судьбе одной из реутовских новостроек - дома Парковая,8, одноименного ТСЖ и его председателя Евгения Куракина (см. «Председатель ТСЖ» №12 за 2015 г. № 6, 8, 12 за 2015 г.). И, судя по всему, это типично для новых микрорайонов города Реутова, где за последние годы поднялось добрых три десятка многоэтажных «небоскрёбов».
ТСЖ «Парковая дом 8» просто выступило пионером «освобождения» новоиспеченных собственников от монопольного диктата. За что и поплатилось.
Рыба ищет, где глубже
Бывший председатель ТСЖ «Парковая 8» Евгений Куракин:
«Ко мне пришли люди из соседних домов и сказали: «Слушай, Жень, ну, сколько можно? Смотри, вот дома в микрорайонах 9, 9а, 10, 10а, а ещё Новокосино. И всем нужна нормальная управляющая компания, давай ты будешь директором!». Я говорю: я же под судом, вдруг меня всё же «закроют»? Лучше пригласим какого-нибудь сильного «игрока» со стороны. Так и сделали – посетили несколько фирм, и известная московская компания «ПИК-Комфорт» откликнулась…»
Для начала ООО «ПИК Комфорт» приняло участие в муниципальных конкурсах по выбору УО для МКД г.Реутова. Но столкнулась с тем, что проводившая конкурсы администрация под надуманными предлогами вычеркивала их из списка претендентов и отдавала победу «своим» компаниям. Москвичи не смирились и через ФАС опротестовали итоги нескольких таких конкурсов.
Параллельно в ряде домов Реутова инициативные группы собственников, проведя переговоры с «ПИК Комфорт» и согласовав свои интересы с коммерческими предложениями фирмы, инициировали общие собрания по выбору УО. Первым такое собрание прошло в д.18 по Новой улице, правда, кворума там набрать не удалось. Впрочем, в новостройках это не редкость – из-за того, что многие квартиры реально заселяются с большой задержкой. Что интересно, очную часть собрания пытались шумом и криками сорвать какие-то люди, в которых местные жители опознали людей из УК «Центрстрой». А во время заочного голосования представители другой фирмы, тоже входящей в подконтрольный главе холдинг, распространили фальшивые бюллетени. И, тем не менее, 80% проголосовавших (!) отдали предпочтение «ПИК-Комфорт». Так что сейчас инициаторы готовятся ко 2-й попытке.
В д.51 по Юбилейному проспекту такое собрание завершилось в декабре прошлого года, у их соседей в д.55 – месяцем позже. Несмотря на все усилия помешать свободному волеизъявлению собственников, местному «истэблишменту» пришлось с этим смириться, жилинспекция признала правомочность собраний.
Что касается д.53 по Юбилейному проспекту – там на собрании мы с вами, уважаемый читатель, только что побывали. Пожелаем собственникам успеха. Забегая вперед, на месте жителя дома ваш корреспондент сделал бы выбор без особых затруднений.
Процесс пошёл
По свидетельству Павла Соколова, приёмка в управление д.51 по Юбилейному проспекту не обходится без проблем.
«Мы готовы вам передать техдокументацию на дом, но только после того, как вы заключите договоры с ресурсниками» - говорит прежний управдом - ООО УК «РЭУ№ 6 -Южный» - своему преемнику. Хотя никаких правовых оснований для этого нет, передача должна происходить безо всяких условий. Как нетрудно догадаться, ресурники тоже говорят: да-да, конечно, мы заключим с вами договоры. Но только после того, как у вас будет техдокументация на дом. Причём, и те, и другие запрашивают материалы собрания собственников, хотя областная жилищная инспекция уже признала полную его легитимность и написала по этому поводу администрации города требование: оказать содействие в передаче техдокументации. Юрист же компании разводит руками: а у нас нет никаких указаний от администрации.
«Замкнутый круг», знакомая картина…Не пора ли ставить вопрос о дисквалификации директора и лишении компании «РЭУ № 6 -Южный» лицензии?
Как бы то ни было, но 18 февраля на сайте http://www.pik-comfort.ru/ появилось долгожданное сообщение:
Компания ПИК-Комфорт приняла в управление МКД в Реутове
Информация для жителей дома №51 по Юбилейному проспекту
Уважаемые собственники!
16 февраля 2016 года на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома о выборе управляющей организации компания «ПИК-Комфорт» приняла в управление дом №51 по Юбилейному проспекту в Реутове. Мы рады Вас приветствовать! К Вашим услугам наш интерактивный личный кабинет на сайте компании, где Вы можете в любое время оплатить жилищно-коммунальные услуги без комиссии, внести показания индивидуальных приборов учёта, распечатать квитанции или просмотреть историю платежей. Кроме того, Вы можете круглосуточно и бесплатно задавать интересующие Вас вопросы в наш контакт-центр по номеру 8 (800) 505 89 89. Вся контактная информация Вашей службы эксплуатации размещена на странице дома на сайте компании.
Как бы ни сложились в дальнейшем взаимоотношения компании с собственниками в этом «ареале» - это, безусловно, интересный и полезный опыт. Не только для г.Реутова, но и для всего Подмосковья. Да и страны в целом: каждый эпизод реальной добросовестной конкуренции на рынке жилищных услуг у нас пока что на вес золота. Реутовцы в любом случае не проиграют, вернуться в своё прежнее - «бессловесно-безвыборное» - состояние они успеют всегда.
Георгий Гаевой