Первый вице-президент ГК ПИК о новых тенденциях в строительной отрасли столицы
Правила игры на строительном рынке московского региона постоянно претерпевают изменения: земли под застройку все меньше, городские власти вырабатывают новые рекомендации, а покупатели недвижимости становятся все разборчивей. О том, как застройщикам идти в ногу со временем и о перспективах развития строительной отрасли Москвы и Подмосковья мы побеседовали с первым вице-президентом Группы Компаний ПИК Артемом Эйрамджанцем.
Артем Сергович, современный рынок предъявляет к застройщикам все новые требования – надо не просто удачно вписать новостройки в существующую городскую среду, необходимо создавать новые комфортные и удобные для жизни пространства. Как ГК ПИК справляется с этой задачей?
В первую очередь, нельзя забывать о сочетании новых подходов к строительству и давно известного, но подчас хорошо забытого старого. Многие вещи, которые, казалось бы, банальны и очевидны, на практике реализуются не всеми и не всегда – например, строительство достаточного количества объектов социальной инфраструктуры при комплексном освоении территорий.
Почему это происходит? Ведь на этот счет существуют жесткие нормативы?
Во-первых, нормативы не всегда соблюдаются в полном объеме всеми застройщиками. А во-вторых, существует определенная доля гибкости. Иногда застройщики стремятся обеспечить соблюдение норм за счет инфраструктуры, уже существующей поблизости от возводимого объекта, «поделить» нормативы с прилегающими территориями. Кроме того, есть разные проекты, утвержденные давно, которые никто не может и не хочет отменять. До сих пор достраивается много старых объектов по старым нормативам.
Но не все работают одинаково. Без ложной скромности могу привести в пример наш проект «Большое Кусково» на Перовской улице, о котором мы говорим с особой гордостью. Эта площадка была куплена задолго до кризиса и находилась в девелоперском резерве. Но все технико-экономические показатели, все параметры строительства мы согласовывали уже с новыми городскими властями, в соответствии с новыми нормами и правилами. Освоение этой площадки началось два года назад. И я считаю, это пример того, как надо реализовывать проекты комплексной застройки. В одном районе помимо жилых домов строится школа и детский сад, причем, практически одновременно. Тут же строится паркинг на 1,5 тысячи машиномест и торговый центр. Это то, что необходимо для жизни. Проект на три четверти уже реализован, достраиваются жилые дома, а в декабре этого года и в июне следующего соответственно будут сданы детский сад и школа.
Комплексная застройка – не значит много, это значит - все, что нужно для жизни. Так работают все серьезные игроки строительного рынка, в том числе и наша компания. И «Кусково» - не единственный тому пример.
Меня часто спрашивают, чем комплексная застройка лучше, чем точечная. Да ничем не лучше. Просто при комплексной застройке обязательно надо строить объекты социальной инфраструктуры. А дальше вопрос – кто выполняет эти требования, а кто нет, вот и все отличия. И сами собой, покупателям не безразлично, имеется ли соответствующая инфраструктура или нет.
Что касается новых тенденций – они, конечно, есть, и мы их активно реализовываем. Например, новый подход к внутренней отделке. Примечательно, что в Московском регионе улучшенную отделку квартир начали делать именно в индустриальных, а не в монолитных домах. Так уж сложилось, что у нас более обеспеченные покупатели жилья в монолитных домах предпочитают отделывать квартиры сами – индивидуально, на свой вкус. Хотя нигде в мире такого нет, и впоследствии улучшенная отделка придет и в монолитные дома, это вопрос времени. Но начался этот процесс с индустриальных серий. Мы со своей стороны этот маховик в полную силу уже раскрутили – у нас есть улучшенная отделка серий «комфорт» и «оптима», мы ее выполняем на всех своих объектах в московском регионе. Это явный тренд, и не только наш. Все серьезные застройщики идут по этому пути.
А на конечную стоимость жилья это влияет?
Конечно. У каждого застройщика своя себестоимость жилья, в нашем случае нам удается выполнять отделку с рентабельностью, она для нас не убыточна. Иными словами, люди готовы платить за комфорт. Во-первых, мы избавляем покупателей от необходимости много лет жить в шуме от ремонта в соседних квартирах. Во-вторых, достаточно велик процент людей, приобретающих жилье по ипотеке. Для них очень важно знать, что им не потребуются дополнительные материальные ресурсы еще и для ремонта. К тому же, когда мы делаем отделку индустриальным методом, ее себестоимость получается ниже, чем если такую же отделку (из тех же материалов, такого же качества) покупатель делал бы самостоятельно. Для нас бизнес не в том, чтобы заработать на отделке (ее надо сделать как минимум не в убыток), основные усилия направлены на то, чтобы возросла привлекательность продукта в целом. Это может сказываться либо на цене, либо на скорости продаж, либо и на том и на другом.
Если говорить о других новых тенденциях, надо упомянуть о стремлении по-иному организовать застройку с точки зрения расположения домов. Наметилась тенденция к созданию закрытых территорий, закрытых дворов. Такое обособление дворового пространства необходимо для того, чтобы люди могли создавать сообщества – как неформальные, так и формализованные, в виде кондоминиумов или ТСЖ. Это тоже общемировой тренд, и мы идем по этому пути. Должна создаваться среда, в которой люди объединялись бы и устраивали свою жизнь, свой быт, свой досуг. Соответствующая организация застройки этому, безусловно, способствует. У нас очень мало мини-сообществ, это серьезная социальная проблема в стране. И проблема эта не просто строительная, девелоперская, она социальная. У нас сообщества возникают на какую-то острую протестную тему, как правило, федерального масштаба. А они должны возникать не по поводу негатива, а по поводу ежедневной жизни людей. Именно организация правильного с точки зрения девелопмента и строительства жилого пространства реализует этот подход, когда создается своя среда для жителей некого управляемого объема застройки.
Сейчас и городские власти, и строительные компании говорят о необходимости комплексной застройки территорий, однако больших свободных участков земли в столице практически не осталось. Какие вы видите пути решения этой проблемы?
По сути, единственным серьезным земельным ресурсом в старой Москве являются промзоны. Это давно уже не секрет. Многие компании занимаются их освоением, и мы в том числе. У ГК ПИК есть большой опыт реализованных проектов на территории промзон, правда, надо уточнить, что в основном мы говорим о небольших предприятиях. Из реализованных проектов можно привести в пример территорию бывшего завода «Полимерпленка» на Заповедной улице в Северо-Восточном округе. Нам удалось реабилитировать территорию, переместить завод, сохранив производство и рабочие места. При этом производство было модернизировано, а на территории бывшего завода построено 90 тысяч кв. метров жилья со всей инфраструктурой. И таких проектов много. Мы реорганизовали большую промзону «Грайвороново» на пересечении Окской улицы и Волжского бульвара на юго-востоке Москвы. Там было 23 предприятия, вместо них мы построили 537 тысяч кв. метров жилья. В состав построенной нами в этом районе инфраструктуры помимо детских садов и школ входит даже поликлиника, на строительство которой в этом году приезжал Мэр Москвы Сергей Собянин.
Еще один реализованный проект - территория бывшей типографии №5 на улице Маломосковской в Северо-Восточном округе. Там был построен жилой комплекс площадью почти 80 тысяч кв. метров.
Из запланированных проектов реорганизации промзон самый известный – это территория Краснопресненского сахарорафинадного завода рядом с «Москва-Сити». Работы там должны начаться в первом квартале следующего года – снос существующих зданий и затем строительство. Основную часть застройки там будет составлять жилье и небольшой торговый компонент. Уже получен ГПЗУ на строительство 115 тысяч кв. метров, из них 98 тысяч – это жилье и 17 тысяч – торговые площади. Особенность этого проекта, помимо выигрышного местоположения, заключается в том, что это именно жилье, а не апартаменты. А жилья, как такового, в Сити пока нет. Для нас это возможность успешной реализации проекта.
Есть у нас в работе и другие проекты на территории бывших промзон – уже упомянутое «Большое Кусково» на месте завода на улице Перовской, жилой комплекс на территории бывшей перчаточной фабрики на улице Мироновская, ЖК «Варшавские огни» на месте завода Газстроймаш.
С какими сложностями сталкиваются застройщики при реорганизации промзон
Если мы говорим о больших территориях, проблемы в основном связаны с многообразием собственников. Когда ты договариваешься с одним лицом – это одно дело, а когда речь идет о десятках компаний – совсем другое. Например, в промзоне «Грайвороново» было порядка 20 юридических лиц. Соответственно просто физически непросто со всеми договориться о компенсациях или соинвестировании, долевом участии и т. п. У всех разные интересы, разные взгляды, разные обстоятельства. Это риск, который девелопер берет на себя. И либо он справляется с этой задачей в установленные сроки, либо нет. Нам это удалось.
Помимо юридических проблем, немало вопросов возникает по поводу инженерно-технических особенностей освоения бывших промзон. Например, нередко можно услышать, что контроль за соблюдением нормативов по очистке промышленных территорий недостаточен, и некоторые компании халтурят, жилые районы возводятся на загрязненных землях.
Здесь надо просто скрупулезно соблюдать законодательство. Все нормы четко прописаны, их надо соблюдать. Есть экологические стандарты, есть требования по рекультивации земли, есть техническая экспертиза загрязненности почв и т. п. Надо заниматься реабилитацией территорий бывших промзон, надо строить там объекты смешанного использования или строить жилье – это нормально. Но делать это необходимо с неукоснительным соблюдением всех норм и правил. Когда мы строили «Кусково», у нас был огромнейший объем рекультивационных работ – снимали и вывозили слой грунта толщиной до 10 метров, делали все как положено.
Единственный оставшийся в столице земельный ресурс - промзоны – тоже рано или поздно закончится.
Не скоро. Я думаю, это программа еще на много лет. Хотя объемы строительства в Москве уже заметно сократились. Должна быть плановая работа, поэтому важен Генплан. Нельзя сказать, что сейчас работа идет вслепую, но утверждение Генплана к заявленным срокам поможет всем понять, что и где будет. А то, что объемы строительства и предложения нового жилья в Москве сокращаются, это и так очевидно. Крупные компании уходят на территорию новой Москвы, на территорию области. Тем не менее, строительство на месте бывших промзон в Москве будет вестись еще долго.
Но говорить о появлении нового жилья эконом-класса в столице, видимо, уже не приходится…
В меньших объемах все же будет строиться. Мы предпочитаем термин «доступное жилье». А что качается места, на территориях, приближающихся к МКАД, наверное, все же будет эконом-класс. А если мы говорим о промзонах, в центре города, там нет смысла строить эконом, и это правильно.
Если мы заговорили о жилье эконом-класса, нельзя не вспомнить о панельных домах. До сих пор многими панель воспринимается как устаревшее, некачественное и некомфортное жилье. Насколько этот стереотип соответствует сегодняшней действительности?
Это извечная тема, которая по-прежнему не теряет своей актуальности. Существуют объективные критерии: минус индустриального жилья по сравнению с индивидуальным – это внешний вид фасадов и возможность свободной планировки. Все остальное – качество строительства, прочность, шумоизоляция, скорость монтажа, теплообмен – как минимум не хуже, а зачастую и лучше, чем в монолитном жилье. Но и в работе над фасадами и планировкой крупные компании, которые занимаются производством индустриального жилья (в том числе и мы), делают определенные конкретные шаги на пути модернизации.
Идет постепенный переход индустриального метода на так называемые гибкие технологии, которые позволят решить проблему свободных планировок и высоты потолков. Большая работа ведется и над фасадами – осваиваются новые фактурные решения для наружных стеновых панелей. Для этого есть масса различных технологий, в том числе, применение архитектурных бетонов.
У нас реализуется план по глубокой модернизации и обновлению производства. Сейчас идет процесс интеграции ДСК-2 и ДСК-3 в единое предприятие, которое будет называться «ПИК-Индустрия». Окончательно юридическое завершение процедуры произойдет в ноябре. Административно-юридический процесс здесь сочетается с глубокой модернизацией производства, его оптимизацией и внедрением инноваций.
Вы недавно вернулись с Международной выставки EXPO REAL в Мюнхене. Что дает компании, ведущей строительство исключительно у себя на родине, участие в подобных мероприятиях?
Во-первых, мы традиционно были представлены на стенде Правительства Москвы, показывали потенциальным иностранным партнерам три своих проекта – жилые комплексы «Варшавские огни», «Кунцево» и «Измайлово». У зарубежных инвесторов несомненно есть интерес к России. Например, большой проект ЖК «Ярославский» в Мытищах мы реализуем совместно с иностранным партнером – компанией GIC Real Estate. Это суверенный фонд Сингапура, у которого 25% доля в этом проекте. Это уникальная для нашей страны ситуация, когда иностранные инвестиции привлек проект массовой застройки в Подмосковье, а не проект бизнес-класса или коммерческая недвижимость у стен Кремля. Нам это дало в свое время хорошую финансовую подпитку для старта проекта, а партнеры с определенного момента начали получать неплохие дивиденды.
Кроме того, мы – компания публичная, поэтому общение с инвесторами для нас – не экзотика, а нормальная вещь. На выставке мы приняли участие в ряде круглых столов совместно с представителями бизнеса, экспертами, брокерами. Кроме того, мы представили потенциальным западным инвесторам свой новый проект комплексной застройки «Отрадное» в городе Светлогорске под Калининградом, там помимо жилья предполагается строительство гостиничного комплекса прямо на берегу Балтийского моря. Проект вызвал большой интерес у участников выставки, особенно из Германии и Скандинавии.