Новостройки: что такое "госкомиссия"? Это когда все гожтово и моно звать стройнадзор. Недоделки устранят, дадут гарантию качества и можно приступать к ремонту квартир

Покупатели, которые приобрели жилье на первичном рынке, всегда с нетерпением ждут сигнала об официальном завершении строительства. После "отмашки" они смогут приступить к ремонту своих квартир и оформлять право собственности на недвижимость. Завершающий этап строительства мы по привычке до сих пор называем "госкомиссией". Однако никакой госкомиссии на свете давным-давно нет.

Определения "госкомиссия" на сегодня уже не существует. Как объяснила "Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru" Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, госкомиссии функционировали до принятия Градостроительного кодекса РФ в конце 2004 года. В их состав входили специалисты из разных городских структур: органы государственного архитектурно-строительного контроля, проектные организации, государственные органы санитарного и пожарного контроля, МЧС, и т.д. Причем, чтобы сдать объект, застройщику приходилось получать разрешение в каждой отдельном учреждении. С принятием Градостроительного кодекса процедура была упрощена.

На сегодня порядок приемки и ввода в эксплуатацию законченного объекта - новостройки регламентирован двумя документами, рассказывает Вадим Антонов, заместитель начальника отдела капитального строительства ГВСУ "Центр". Это статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N190-ФЗ) и "Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации" (Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г N54). В соответствии с Градкодексом РФ, объекты капитального строительства принимают органы местной власти: в Москве - Комитет государственного строительного надзора, подчиняющийся напрямую правительству Москвы, а в Подмосковье - органы местного самоуправления или органы федеральной власти (администрация), - добавил Евгений Максименко, директор департамента строительства ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал".

Время "Х"

Застройщик должен основательно подготовиться, прежде чем обращаться в территориальные органы Госстройнадзора. Как объяснил Евгений Максименко ("Группа компаний "Жилищный капитал"), необходимо выполнить полный комплекс строительно-монтажных работ, все работы по инженерии, должна быть собрана вся исполнительная документация, подписаны все акты, заключены договоры на техобслуживание и эксплуатацию, если это необходимо. Алексей Балыкин, директор департамента тех.заказчика TEKTA GROUP, добавил, что необходимо предъявить справки о выполнении всех технических условий и обмере объекта БТИ. Кроме этого, эксперты компании "СУ-155" напомнили, что в доме должны быть подключены и функционировать электричество, вода, канализация, отопление, лифты, то есть новостройка должна быть полностью пригодной для проживания.

Когда делать ремонт?

К слову, заселять жильцов до ввода в эксплуатацию, то есть выдавать им ключи и разрешать ремонтные работы или подождать - этот вопрос решается чаще в индивидуальном порядке. Лет десять назад это была распространенная практика, - жильцов "запускали" задолго до официального ввода в эксплуатацию. Причем дом, как правило, нормально функционировал. Сегодня, судя по ответам наших экспертов, все строже.

"Мы разрешаем приступать к отделке квартир только после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартир", - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). До этого момента заниматься ремонтом просто опасно, считает эксперт. В противном случае, компания будет оштрафована, - добавляет Олег Куринной, заместитель генерального директора "МД Групп". Это требование статьи 9.5.Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Кто и что проверяет

По процедуре, рассказывает Евгений Максименко ("Группа компаний "Жилищный капитал"), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть, владельцу земельного участка, с так называемой "предъявительской". Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.

Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которую входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики... Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается "Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации" (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в "приемочной" работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. "Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, - допускает Вадим Антонов (ГВСУ "Центр"), - создать в соответствии со ст.30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе".

Накрываем поляну?

Один из факторов, облегчающий участь застройщика при вводе дома в эксплуатацию - "дружеские" связи чиновников и застройщиков. "У меня скоро госкомиссия, мне надо накрыть поляну и разлить по стакану", - говорил автору этих строк руководитель строительной компании.

Интересно, хорошо это или плохо, то есть "дружеские" связи чиновников и застройщиков - помеха качеству или нет? Как объяснил Евгений Максименко ("Группа компаний "Жилищный капитал"), отношения никогда не влияют на качество, а только на сроки окончания работ. Наоборот, у застройщика возникает меньше нерешаемых вопросов, проблем, появляется прозрачность в отношениях, возникает взаимосвязь с органами власти. Когда на одном языке говорят коллеги, партнеры, то вопрос просто быстрее и легче решается. А на качество влияет только безобразное выполнение своих обязательств ответственных лиц.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" также подтвердила, что "дружеские связи" чиновников и застройщиков могут способствовать ускорению процесса, а точнее - снижению рисков того, что процесс сдачи дома будет необоснованно затягиваться, будут находиться лишние поводы и придирки, препятствующие нормальному рабочему процессу.

Однако основанием для справедливого отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отмечает Наталия Иванова (ГК ПИК), может быть отсутствие каких-либо документов, несоответствие жилого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешении на строительство или несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Кто ответит за брак?

Ситуация с которой сталкиваются новоселы - недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам. Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет, и обязательно прописывается в договоре. "Во всех договорах подряда на строительно-монтажный работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний", - говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик его допустивший, устраняет это за свой счет. Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.

Если же дефекты обнаруживаются после окончания гарантийного срока, - объясняет Евгений Максименко ("Группа компаний "Жилищный капитал"), - то придется самому жильцу устранять их за свой счет. Хотя, добавил эксперт, возможна еще одна ситуация, когда по обоюдной договоренности застройщика и управляющей/эксплуатирующей организации часть неоплаченных средств генподрядчику аккумулируется в управляющей компании, которая, в свою очередь, устраняет недоделки.