Ряд застройщиков и риелторов, продвигая на рынке свои новостройки, активно используют тезис о том, что они идеально подходят для молодых семей. При некоторой условности (понятно, что хорошую квартиру по привлекательной цене захотят приобрести все - и молодые покупатели, и совсем немолодые) можно говорить о существовании определенного "целевого предложения".
Что оно из себя представляет, какие квартиры и по каким ценам предлагаются данной категории покупателей - с этими вопросами разбирался "Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru".
Кто у нас молодой?
Вопрос о том, кого считать молодежью, разногласий среди опрошенных нами экспертов не вызвал. Существуют государственные документы, относящие к этой категории людей до 35 лет. "Например, Федеральная целевая программа "Жилище" считает молодой семьей пару возрастом до 35 лет, без детей или с детьми, возможно, наличие одного родителя и детей", - говорит Регина Толоконникова, директор департамента маркетинга и рекламы ГК "Жилищный капитал".
"Говоря о молодой семье, мы подразумеваем некую ячейку общества, которой нужно всемерно помогать, чему с разным успехом способствуют различные государственные и не очень организации и программы, - отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - Но в современном мире немало случаев, когда к 35-летнему возрасту люди добиваются серьезных успехов, финансовой независимости. А значит, и их запросы по качеству жилья будут значительно выше среднестатистических".
От дешевого они не откажутся
Однако описанное в предыдущем абзаце - это, к сожалению, все-таки исключение. По большей части, молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, очень стеснены в средствах. Поэтому дешевизна - главный, вероятно, фактор при выборе. "Чаще всего первым отдельным жильем, которое приобретают молодые семьи, становятся однокомнатные квартиры площадью от 38 до 43 кв.м, включая квартиры-студии, говорит Алексей Усанов, руководитель отдела продаж агентства недвижимости "Любимый город". - Ценовой диапазон таких квартир в новостройках ближнего Подмосковья составляет от 2,5 до 3,5 млн руб.".
"Объекты "для молодой семьи" - это в первую очередь однокомнатные либо малогабаритные двухкомнатные квартиры, - соглашается Вадим Насташинский, куратор отдела продаж компании "Русстрой союз застройщиков". - Метраж такого жилья варьируется от 30 до 55 кв.м, стоимость - 2,5 - 3 млн руб.".
Такой же бюджет покупки называет и Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, правда, нижнюю границу метража для молодых семей он определил несколько выше - от 45 квадратных метров.
Столица поможет. Деньгами
Названные цены - с одной стороны, в высшей степени скромные, если подходить с мерками рынка недвижимости. С другой - они огромны, если сравнивать с доходами большинства населения. Возникает резонный вопрос: откуда молодая семья такие деньжищи возьмет? Оставив в стороне тех, кто сказочно разбогател (о них мы упоминали в начале этой статьи), мы остаемся, собственно, с двумя вариантами: помощь родителей либо собственная зарплата. Изучать первый случай особого смысла нет: ситуации сугубо индивидуальны, и вывести какие-то "средние" цифры родительской помощи вряд ли получится. А вот с личными доходами молодых ясности больше, и имеющиеся в наличии цифры оказываются весьма огорчительными. Как напоминает Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья", по данным за 2011 год, средняя зарплата в Московской области составила 28,5 тыс. руб. "Следовательно, бюджет средней семьи составляет 57,0 тыс. руб. Данный бюджет не позволяет без сторонней помощи приобрести квартиру, а тем более обслуживать ипотечный кредит", - подводит итог эксперт.
Правда, есть еще одна деталь: работать можно не в области, а в Москве. Средняя зарплата в российской столице на сегодня составляет около 45 тыс. руб. - соответственно, консолидированный бюджет "среднестатистической" семьи приближается к 90 тыс. в месяц. С этих денег можно и накопить на первоначальный взнос по ипотеке, и откладывать тысяч по 30 на ежемесячные выплаты. "Подавляющее большинство покупающих квартиры в Подмосковье молодых семей - это люди, которые работают в Москве, но не могут себе позволить купить жилье в столице", - подтверждает наши умозаключения Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании "Эталон-Инвест".
"Молодая семья, которой по силам ежемесячные ипотечные платежи в размере 30-40 тыс. руб., располагающая первоначальным взносом от 1 млн, может рассчитывать на квартиру стоимостью 2,5 - 4 млн, - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. - За указанные деньги можно приобрести квартиру практически в любом городе Подмосковья. Но если в Химках однокомнатная квартира будет стоить не меньше 3,7 млн руб., то в Раменском или в Люберцах за эту сумму можно купить хорошую двушку".
Портрет идеала
Попробуем теперь набросать несколько штрихов к портрету идеальной квартиры для молодой семьи. О том, что цена желательна минимальная, уже сказано много слов. Второй важнейший момент - транспортная доступность. "Этому показателю покупатели предъявляют самые высокие требования, - убежден Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс". - Многие пары, приобретающие квартиры в Подмосковье, работают в столице. Именно поэтому комфорт в пути и время, затрачиваемое на дорогу, столь важны для них".
Поскольку метров в новоприобретенной квартире будет немного, большое внимание уделяется планировке. "Естественно желание молодой семьи максимально эффективно использовать каждый метр, - говорит Светлана Аистова, представитель строительного концерна "КРОСТ". - Поэтому спросом пользуются небольшие комнаты и функциональная планировка". "В целом, это сейчас одна из тенденций развития рынка, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". - Застройщики оптимизируют размер квартир, повышая эффективность планировочных решений".
Наличие (либо планирование в ближайшем будущем) детей определяет соответствующие требования к инфраструктуре. "Рядом с домом должен быть детский сад, школа, поликлиника, - перечисляет Иван Забродин, член совета директоров ГК "ПЖИ", президент Подольской гильдии риелторов. - Во дворе - детская или спортивная площадка. Неподалеку - место для отдыха. Кстати, сама квартира должна быть расположена не выше 5-7-го этажа - на случай отключения лифта".
Катерина Борисова, блогер портала Realty-Ask.ru, напоминает еще об одной важной детали: эксплуатации объекта после заселения. По ее мнению, тут стоит обращать внимание на приемлемые для молодой семьи коммунальные платежи (3-6 тыс. в месяц), а также отлаженную работу управляющей компании.
Был еще один тезис - о том, что квартира лучше с отделкой. Нам он показался спорным. С одной стороны, такое жилье действительно предпочтительнее: можно быстрее вселиться, не надо тратиться на ремонт... С другой - стоимость такой квартиры может оказаться выше, чем "голого бетона". И в этом случае небогатые покупатели будут очень внимательно считать, что же им выгоднее: приобретать с отделкой или делать ремонт своими силами.
Вторичка? Не конкурент!
Общеизвестно, что помимо первичного рынка (новостройки) существует еще и вторичный, некоторые объекты на нем предлагаются очень дешево. Однако, как отметили опрошенные нами эксперты, такие квартиры совершенно не выдерживают сравнения с новыми. Дешевле можно купить только в каких-нибудь бараках или хрущевках (в Московской области этого добра еще вдосталь).
"Разница в качестве жизни между старым жилым фондом и современными новостройками огромная, - уверен Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК "СУ-155". - К примеру, современные новостройки всегда оборудуются несколькими лифтами, в т.ч. грузовыми. А в пятиэтажных хрущевках лифтов нет вовсе, так что молодой матери придется нести по лестнице в одной руке малыша, в другой коляску".
Отмечали наши эксперты и прочие особенности старых квартир - и все они были, скажем так, неаппетитными. Например, в старых домах значительно хуже теплоизоляция. Часто бывают тараканы, муравьи и прочий "зверинец". Наконец, социальное окружение...
Напомним и о том, что новые квартиры часто продаются заметно дешевле - если брать объекты с готовностью через год-два. Конечно, придется подождать, зато такой вариант позволяет хорошо сэкономить.
Акции: не обязательно специальные "молодежные"
Данный материал, безусловно, украсила бы информация о "тематических" акциях и программах скидок, адресованных исключительно молодым семьям. Таких на рынке обнаружилось довольно мало (что, в общем, правильно: иначе другие категории покупателей почувствуют себя обиженными). Павел Лепиш ("Домус финанс") сообщил о скидках, которые предусмотрены для молодых семей в ЖК "Новое Нахабино". А Инна Игнаткина, директор отделения компании "МИЦ-Недвижимость" на Пресне, рассказала о прошедшей год назад (в ноябре 2011 года) социальной акции, направленной на поддержку семей с детьми: при покупке трехкомнатных и четырехкомнатных квартир таким семьям полагались скидки в 300 и 400 тыс. руб. соответственно. В акции участвовали квартиры во всех домах ЖК "Коммунарка" независимо от этапа строительства, она имела большой успех у покупателей.
Обратили наши эксперты внимание и на еще один аспект: льготные программы кредитования, которые предлагают покупателям банки. "Традиционно вот уже много лет Сбербанк России предлагает специальные условия оформления кредитов для молодых семей, - говорит Елена Кураткина, начальник отдела развития клиентских программ и ипотеки группы компаний "ПИК". - Эта программа позволяет увеличить количество созаемщиков до шести человек, дает возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка (детей) на период до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет".
Также, продолжает эксперт, в 2011 году банк ВТБ24 предложил программу "Ипотека + материнский капитал" для первичного рынка жилья. Ее особенностью является возможность снижения первого взноса и увеличение суммы кредита на сумму материнского капитала, которая с начала 2012 года составляет 387 640,30 рублей. Если часть средств материнского капитала уже использована на иные цели, то увеличение размера кредита и снижение первоначального взноса производится на сумму неиспользованного остатка средств материнского капитала. Максимальное увеличение суммы кредита также зависит от доходов заемщика (его семьи). Программу "Новостройка + материнский капитал" предлагает также НОМОС-Банк.
Конкретные объекты
Разумеется, мы поинтересовались и конкретными объектами, которые наши эксперты могли бы порекомендовать молодым покупателям. Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость", назвала ряд объектов, расположенных возле самой Москвы. Они, конечно, не самые дешевые - зато обеспечивают высокий уровень комфорта и хорошую транспортную доступность.
Итак, в Химках строится ЖК "Планерный". Квартиры-студии (от 24,41 кв.м) здесь можно приобрести по цене от 2,4 млн руб., полноценные однокомнатные - от 3,8 млн, двухкомнатные - от 4,8 млн руб.
Микрорайон "Новокосино-2", визитной карточкой которого, без сомнения, стала возможность дойти пешком до недавно построенной станции метро "Новокосино". Студии площадью от 30 кв.м продаются здесь по цене от 3,1 млн руб., двухкомнатные от 63,53 кв.м - от 4,8 млн руб.
В уже построенном ЖК "Академик" в Мытищах можно рассмотреть однокомнатную квартиру площадью от 42 кв.м стоимостью от 3,4 млн руб., двухкомнатная от 56,38 кв.м обойдется покупателю в цену от 4,7 млн.
Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу "ЮИТ СитиСтрой", отмечает проект, потенциально интересный для молодых семей, которые не хотят ждать - финский квартал "Серебряные звоны" в Звенигороде. Дома уже построены, и в настоящее время идет госкомиссия, а планируемая дата заселения ноябрь 2012 г. Размер однокомнатных квартир в комплексе начинается от 29,5 кв.м, а стоимость составляет 2,3 млн. Для молодых семей действуют специальные условия по ипотеке: размер первого взноса составляет всего 10%, родители могут выступать в качестве созаемщиков, а в случае, если в семье есть маленькие дети, выплата основного долга может быть отсрочена до достижения ими 3-летнего возраста. Звенигород и его окрестности считаются популярным санаторно-курортным регионом - близость верхнего течения Москва-реки, Можайского и Рузского водохранилища, уникальные живописные холмистые ландшафты, сосновые леса, заливные луга, благоприятная роза ветров - вот чем славится Звенигород, не говоря уже о многочисленных достопримечательностях.
Еще пара предложений поступила для, скажем так, весьма небедной молодежи. Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп", посоветовал обратить внимание на ЖК "Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры". При бесспорных достоинствах (тут и экология, и прекрасная инфраструктура вокруг) нельзя на отметить, что минимальная цена квартиры тут составляет 5,4 млн руб...
А Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка "Маленькая Шотландия", предлагает купить в представляемом им поселке таунхаусы, средняя цена которых составляет 7,5 млн руб. Замечательно, но - на наш взгляд - дороговато для средней молодой семьи.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet, рекомендовал заметно более экономные варианты. По его словам, в ЖК "Бутовские аллеи" (Южное Бутово, Москва) однокомнатную квартиру в 35 кв.м можно приобрести за сумму от 2,9 млн руб. Еще дешевле небольшие квартиры стоят в ЖК "Одинцовский парк" (от 2,63 млн) и ЖК "Видный" (г. Видное) - от 2,3 млн руб.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Разумеется, "молодая семья" - очень растяжимое понятие, в том числе и с финансовой точки зрения. Тут уместно напомнить, что, пожалуй, самый известный из российских олигархов, Р. Абрамович, в 35 лет уже значился в списке "Форбса" с состоянием в $14 млрд - вряд ли такой человек, возникни у него нужда в приобретении недвижимости, стал бы искать панельную однушку подешевле. Так что потребности у молодых получаются самые разные. Но можно точно сказать, что новостройки Подмосковья могут предложить варианты для всех категорий покупателей. Ну, почти для всех...
Мнение эксперта:
Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate:
Элитные таунхаусы всегда пользовались интересом у определенной категории покупателей. На мой взгляд, такой формат идеально подходит молодым обеспеченным семьям: современная концепция, много пространства без привязки к большому земельному участку, отличная экология, престижное направление.
В этом году компания Villagio Estate вывела на рынок новый поселок, полностью состоящий из элитных таунхаусов, - Park Avenue - и уже успела убедиться в повышенном клиентском спросе на данный формат. Число сделок в сегменте таунхаусов увеличивается с каждым годом. К примеру, один из покупателей хотел приобрести коттедж в поселке бизнес-класса, но, ознакомившись с концепцией Park Avenue, сделал выбор в пользу премиального таунхауса.
В рамках проекта Park Avenue предлагаются просторные трехэтажные апартаменты свободной планировки, выполненные в архитектурном стиле Фрэнка Ллойда Райта. На берегу реки будет создана роскошная парковая зона площадью около 2 гектаров с беседками и эксклюзивным ландшафтом. Кроме того, предусмотрены лыжные горки для детей с автоматическими подъемниками, ресторан с огромной террасой, банный комплекс, крытые и открытые теннисные корты и другие спортивные объекты - словом вся инфраструктура, столь необходимая молодым семьям. Жители Park Avenue также смогут воспользоваться инфраструктурой, расположенной в соседних поселках Villagio Estate.
|
Примеры предложений для молодых семей в Подмосковье |
|||||||
|
Название ЖК |
Адрес |
Тип дома |
Этажность |
Кол-во комнат |
Метраж |
Стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
Стоимость квартир, млн руб. |
|
Новокуркино |
Химки |
Инд. проекты и панель серий П-3М и КОПЭ |
23-25 |
1-4 |
47,3-102 |
от 62 |
от 4,25 |
|
Левобережный |
Химки |
П3М, инд.проект, 111М, КОПЭ-М-Парус |
17-25 |
1-4 |
43,8-108,1 |
от 62 |
от 4,8 |
|
Авиатор |
Химки |
монолит-кирпич |
17 |
1 |
36,2 |
81 |
2,9 |
|
Мичуринский квартал |
Химки, Сходня |
монолит-кирпич |
17 |
2 |
63,5 |
62 |
3,9 |
|
Город Набережных |
Химки |
монолит-кирпич |
6-9 |
студия, 1-2 |
30,9 30,6-42,4 4,4-58,6 |
72,8-85,3 |
2,6 – 4,9 |
|
Олимпийская деревня. Новогорск |
Химки |
монолит-кирпич |
До 8 |
свободные планировки |
от 42 |
от 130 |
от 5,4 |
|
Новокосино-2 |
Реутов |
монолит-кирпич, панель |
|
1-3 |
30-97 |
|
3,1-4,8 |
|
Академик |
Мытищи |
монолит |
25 |
1-3 |
41,6-90 |
66,7-81,7 |
3,4-6,8 |
|
Ярославский |
Мытищи |
П-3М, КОПЭ-М-Парус, инд. проект |
17-25 |
1-4 |
44,2-101,5 |
От 76 |
от 4,3 |
|
Спутник |
Мытищи |
монолит-кирпич |
17 |
1-3 |
34,5-82,1 |
65-72 |
От 2,5 |
|
Маленькая Шотландия |
Ленинградское ш., 14 км |
таунхаусы |
2-3 |
свободные планировки |
164-212, участки 2-7 соток |
|
от 7,5 |
|
Л-Парк |
Лобня |
монолит-кирпич |
17 |
1 |
50 |
|
2,75 |
|
Новое Домодедово |
Домодедово |
Панельный «Евро`Па» |
9-17 |
1-3 |
35,4-77,6 |
50-64 |
2,26-3,8 |
|
Южный |
Домодедово |
И-155, монолит-кирпич |
14-17 |
1-2 |
46-67 |
49-55 |
|
|
Золотые ворота |
Королев |
монолит-кирпич |
25 |
1-3 |
40-90 |
69-75 |
от 3,06 |
|
Лукино |
Балашиха |
монолит-кирпич |
17 |
1-3 |
от 37 |
43-60 |
от 1,7 |
|
Акварели |
Балашиха |
монолит |
9-14-17 |
1 -4 |
33 - 140 |
от 47 |
от 4,3 в первой очереди, от 2,6 во второй очереди |
|
Эдальго |
Нов.Москва, пос. Коммунарка |
монолит-кирпич |
25 |
1-2 |
34-40 |
93-98 |
3,2-3,9 |
|
Wellton Park Новая Сходня |
Солнечногорский район, с.п. Кутузовское, д. Подолино |
монолит-кирпич |
9-25 |
1-2 |
33,6-42,0 37,8-68,9 |
64 - 93 |
2,5 - 4,5 |
|
Рязановский |
Подольск |
монолит-кирпич |
18 |
2 |
64 |
77 |
4,45 |
|
Квартал на Садовой |
Подольск |
панельный |
14 |
1-3 |
34,8-73,2 |
53-75 |
2,6-3,8 |
|
Львовский |
Подольский р-н |
монолит-кирпич |
18 |
1 |
38,7 |
66 |
2,55 |
|
Изумрудные холмы |
Волоколамское ш., 9 км |
монолит-кирпич |
16-25 |
1-3 |
от 27 |
от 70 |
от 2,6 |
|
Гусарская баллада |
Одинцово |
монолит-кирпич |
12-17 |
1 |
от 32,8 |
79-86 |
2,8-3 |
|
Одинцовский парк |
Одинцово |
монолит-кирпич |
|
1-2 |
31,3-71,2 |
56-98 |
2,6-5,0 |
|
Бутовские аллеи |
Ю.Бутово |
монолит-кирпич |
|
1-2 |
35,7-50 |
81-91 |
2,9-4,6 |
|
Да Винчи |
Одинцово |
монолит |
7-24. |
1-6 |
37- 201. |
от 88. |
от 5 |
|
Видный |
Видное |
монолит-кирпич |
|
1-2 |
33,8-51,4 |
68-72 |
2,3-3,6 |
|
Краски Жизни |
Видное |
монолит |
8-17 |
1-2 |
33,0 -50,0 47,3 - 71,1 |
67,5-76,4 |
2,5-4,5 |
|
Красная горка |
Люберцы |
Инд. проект, панель разных серий |
17-25 |
1-3 |
44-84 |
от 56,5 |
от 3,3 |
|
Центральный |
Долгопрудный |
И-155 |
19 |
1-2 |
46-67 |
44-54,7 |
|
|
Бутово-Парк 2 |
Ленинский р-н, д. Дрожжино |
П-3М, КОПЭ Башня |
20-25 |
1-3 |
41,8 – 102,5 |
от 63 |
от 3,2 |
|
Опалиха О2 |
Красногорский район, мкр-н Опалиха |
монолит-кирпич |
7-8 |
1-2 |
34,2 - 40,1 45,3 - 53,4 |
80,3 – 84,8 |
2,9 - 4,3 |
|
АRT |
Красногорск, мкр-н Павшино, |
монолит-кирпич |
44 |
1-2 |
30,1 - 37,7 37,3 - 65,0 |
98 - 110 |
2,9 - 6,4 |
|
Молодежный I |
Красногорск |
монолит-кирпич |
20 |
1-2 |
33,6 - 62,0 |
92 - 112 |
3,5 - 5,9 |
|
Молодежный II |
Красногорск |
монолит |
25 |
1-2 |
32,1 -67,4 |
79 -104 |
2,9 - 5,5 |
|
Архимед |
Сергиев Посад |
монолит |
14-16 |
1-3 |
33 - 100 |
47 |
от 2,3 |
|
Источник: компании ПЖИ, ПИК, Маленькая Шотландия, Любимый город, Жилищный капитал, Метриум групп, Текта групп, Су-155, Химки групп, Домус Финанс, Est-a-tet |
|||||||