После кризиса 2008-го, когда продажи квартир практически встали, лишь отъявленные оптимисты прогнозировали, что уже в ближайшие годы рынок недвижимости восстанет "из пепла" и цены на квартиры снова начнут расти. Гораздо чаще раздавались голоса скептиков: дескать, недвижимость - уже не тот актив, в который следует вкладываться. Как показал прошлый год и начало нынешнего - они ошибались.
Если оглянуться на 2011 год и посмотреть, какой была доходность тех или иных активов, мы увидим интересную картину. Депозиты, традиционно считающиеся консервативными инвестициями, сюрприза и на этот раз не преподнесли: больше 6-9% по ним заработать в прошлом году не удалось - с учетом же инфляции доходность (в зависимости от ставки) могла быть и отрицательной. Валютные вклады тоже принесли своим владельцам убытки. Не оправдало надежд частных инвесторов и золото: рост цен на него в 2011 году составил всего 10%. Однако хуже всего дела обстояли на фондовом рынке: индекс ММВБ за прошедший год снизился на 19%, долларовый индекс РТС - на 22%. Таким образом, те, кто инвестировал свои средства в акции или ПИФы, скорее всего, понесли существенные финансовые потери.
В лидерах - "эконом"
Зато недвижимость снова оказалась в лидерах. Один мой знакомый - убежденный консерватор, отрицающий "все эти модные инвестиционные фишки: акции, облигации и ПИФы", - в период стагнации рынка жилья приобрел в Подмосковье однушку за 3 млн рублей. Причем рискнул это сделать на этапе закладки фундамента.
- Знакомые крутили пальцем у виска, называя меня сумасшедшим. Каково же было их удивление, когда через год - летом 2011-го - я продал ее за 3,6 миллиона рублей. Рост в цене составил почти 600 тысяч, то есть более 20%, - рассказывает он.
По его словам, деньги можно было бы вложить и в столичную недвижимость, но на тот момент не было подходящих вариантов.
- Больше всего с января прошлого года выросла стоимость метра в квартирах эконом-класса - процентов на двадцать. Бизнес-класс подорожал вдвое меньше, - говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь.
При этом в группе компаний "ПИК" отмечают, что их проект бизнес-класса "Английский квартал" за год вырос в цене на 25,7%.
Спрос подстегнули и выборы - как в Думу, так и президентские. Аналитики отмечали, что в конце ноября и февраля жители столичного региона активнее скупали недвижимость в Москве - в некоторых компаниях продажи в этот период увеличились на четверть.
Мой знакомый, имея опыт и интуицию, одним из первых уловил тренд, который большинство заметило лишь сейчас. На рынок вернулись и те, кто откладывал покупку, надеясь на дальнейшее снижение стоимости жилья, и частные инвесторы, обеспокоенные вопросом сохранения накоплений.
- Безусловно, в последнее время количество инвестиционных сделок увеличилось, а рост стоимости новостройки от котлована до ввода в эксплуатацию в среднем достигает 40-45%, - рассказывают в компании "НДВ-Недвижимость".
Выбираем с умом
Эконом-класс лучше всего подходит для перепродажи. При этом новостройку выгоднее приобретать на старте проекта, когда цены ниже, а вариантов больше. Если же инвестировать в недвижимость для последующей сдачи ее в аренду, то надо учитывать, что ожидаемое поступление доходов начнется только после завершения строительства и ремонта квартиры.
- Элитное жилье приносит больший доход, но требует и больших первоначальных вложений в отделку. К тому же оно чувствительно к изменениям конъюнктуры. Меньше всего проблем у человека, инвестирующего в недвижимость эконом-класса. В этом сегменте всегда стабильный спрос, нет жестких требований к отделке, повышенным вниманием пользуются квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью. И для арендатора, и для покупателя новостройки более предпочтительны с точки зрения потребительских характеристик и новых инженерных коммуникаций, - объясняет Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век".
С точки зрения инвестиционной привлекательности сейчас наиболее интересны квартиры в новостройках ценой до 90-120 тыс. рублей за квадратный метр в Москве и в пределах 70-90 тысяч - в Подмосковье. Одним из несомненных плюсов является близость к метро, пусть даже только проектируемому. К моменту возведения дома оно может быть построено, что увеличит стоимость квартиры.
В целях снижения рисков необходимо избегать покупки жилья до получения застройщиком разрешения на строительство. Кроме того, опытные игроки на рынке недвижимости рекомендуют приобретать ее по договорам участия в долевом строительстве с государственной регистрацией их в Росреестре.
Столичные новостройки эконом-класса привлекают к себе повышенное внимание покупателей, в каком бы районе ни находились, что объясняется ограниченным предложением в данном сегменте.
- Однако нужно отметить, что внутри одного и того же района есть жилые комплексы, пользующиеся большим спросом, чем другие, как по причине лучшего качества строительства и внутренней отделки, так и из-за сопутствующей инфраструктуры и состояния прилегающей территории. Среди наиболее популярных новостроек Москвы можно назвать жилые комплексы на юге столицы "Чертаново" и "Аннино", - рассказывает Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК "ПИК".
Наибольшее количество новостроек эконом- и комфорт-класса сосредоточено (помимо юга) на юго-востоке и востоке столицы. К примеру, напротив Царицынского парка в непосредственной близости от метро возводится микрорайон "Царицыно". Здесь планируется построить 15 жилых монолитных домов комфорт-класса, а также школы, детские сады, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, поликлинику, торгово-развлекательный комплекс, подземные и надземные паркинги.
Жилье комфорт-класса сейчас тоже пользуется повышенным спросом. Принципиальными отличиями его от более бюджетного "эконома" являются используемые на фасадах и в местах общего пользования отделочные материалы, входные группы с удобными общественными зонами, применение индивидуальных архитектурных решений, возможность подземного паркинга. Один из проектов в данном сегменте - ЖК "Подсолнухи" в районе Строгино. Стоимость квадратного метра в нем составляет в среднем 135 тыс. рублей.
- Новый комплекс включает два 25-этажных монолитно-кирпичных дома с подземной автостоянкой, торговым центром, офисными помещениями и предприятиями социально-бытового назначения. Площадь квартир колеблется от 39 до 86 квадратных метров. Во дворе - спортивные и игровые площадки, зоны отдыха, газоны с малыми архитектурными формами. Одним из важных преимуществ комплекса "Подсолнухи" является богатая внешняя инфраструктура. Это прежде всего стадион и дворец спорта "Янтарь", включающие футбольное поле, беговые дорожки, теннисный центр, площадки для различных видов спорта, ледовые арены, 25-метровый и детский бассейны, боулинг-центр, - рассказывает Сергей Лядов из "Сити-XXI век".
Эксперты советуют обратить внимание и на квартиры в домах, которые будут возводиться на территории новой Москвы.
- В соответствии с заявляемыми планами, эта территория будет присоединена к Москве уже в 2012 году. Соответственно, те проекты, которые стартуют сейчас и будут реализовываться до официального начала присоединения, наиболее интересны для инвестиций. И могут показать рост до 25% за год, - считает Мария Литинецкая, гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки".
Для себя и на продажу
Вне зависимости от того, какие цели вы преследуете, выбирая жилье, эксперты советуют отдавать предпочтение квартирам с отделкой: не понадобится делать дорогостоящий ремонт, да и продать будет легче. В Москве доля новостроек эконом-класса с отделкой у разных застройщиков составляет от 20 до 50% от общего предложения. При этом надо учесть, что отделка бывает разного качества: стандартная, или муниципальная, улучшенная, а также дизайнерская - с индивидуальным цветовым решением, зонированием пространства и применением самых качественных импортных и отечественных материалов.
- На рынке появились предложения квартир под ключ с мебелью и бытовой техникой. По опыту работы нашей компании могу сказать, что квартиры с дизайнерской отделкой и мебелью сегодня привлекают внимание все большего числа покупателей. Кроме очевидных плюсов экономии времени, средств и нервов, а также возможности въехать в квартиру сразу после получения ключей, жильцы корпусов с отделкой оценили еще одно неоспоримое преимущество такого предложения - отсутствие шума строительных работ за стеной первые несколько лет, ведь у соседей тоже сделан ремонт, - говорит Артем Эйрамджанц из ГК "ПИК".
Стандартный перечень работ по чистовой отделке квартиры в новостройке предполагает, что компания-застройщик производит выравнивание и оштукатуривание поверхностей, устанавливает входную сейф-дверь, обычные межкомнатные двери из ДВП, полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Отделка комнат включает: бумажные обои или обои под покраску на стенах, линолеум (иногда ламинат, еще реже доска) на полу, покрашенный водоэмульсионной краской потолок. В санузле стены покрываются краской, полы - керамической плиткой.
Впрочем, далеко не все эксперты считают отделку важным фактором при выборе квартиры.
- При адекватной цене одинаково хорошо покупаются квартиры с отделкой и без нее. Не следует забывать, что отделочные работы в любом случае увеличивают стоимость жилья. И чем оно дороже, тем меньше интерес к отделке. При отсутствии нормативных и законодательных требований застройщики будут ориентироваться на платежеспособный спрос, а среди покупателей как элитного, так и эконом-жилья существует достаточное количество людей, которым нужен не типовой ремонт, а индивидуальное дизайнерское решение с элементами перепланировки, - отмечает Сергей Лядов.
Не выработались пока и сами стандарты качества - так называемая муниципальная отделка вряд ли может рассматриваться как образец.
Количество инвестиционных сделок будет расти, а вместе с ним и цена за метр, уверенно прогнозируют эксперты.
- С учетом снижения объемов строительства в Москве и, соответственно, постепенного уменьшения предложения новостроек цены на них будут расти. По предварительным оценкам, в 2012 году объекты подорожают на 10-15%. И в дальнейшем - в отсутствие экономических катаклизмов мирового масштаба - цены на столичную недвижимость будут только повышаться, - считает Сергей Лядов.
В 2012 году, как и в прошлом, ценовой тренд на московском рынке недвижимости преимущественно будут определять не рыночные, а внешние экономические факторы. К ним относятся неопределенность макроэкономической ситуации, динамика цен на нефть, колебания курсов валют, ситуация на фондовом рынке, снижение темпов инфляции и роста ВВП. Вероятнее всего, в среднесрочной перспективе ситуация неопределенности в макроэкономике сохранится и покупка недвижимости по-прежнему будет наиболее понятным и надежным инвестиционным инструментом.
В компании "Миэль-Новостройки" уверены, что по итогам 2012 года средневзвешенная цена на объекты в Москве вырастет на 12-15%, в области - на 7-10%.
- С одной стороны, есть явные предпосылки для роста цен: сокращение объемов строительства в столице и неясность с застройкой новой Москвы. С другой - есть предпосылки к снижению спроса: ухудшение экономической ситуации, рост инфляции, снижение уровня доходов, некоторое ужесточение условий ипотечного кредитования. Поэтому сложившиеся предпосылки к повышению цен будут нивелироваться снижением спроса, - считает Мария Литинецкая.
При этом покупатели будут все более тщательно подходить к выбору жилья. В последние годы на рынке наблюдается тенденция к сокращению общего бюджета покупки при сохранении приемлемого уровня качества.
На квартиру взаймы
Покупатели жилья в новостройках часто обращают внимание на такие условия покупки, как возможность оплаты в рассрочку или привлечение ипотечных средств. Самая низкая ставка по ипотеке составляет сейчас 8,8%. Однако взять кредит под такой процент можно лишь при выполнении ряда очень жестких условий: первоначальный взнос не менее 75%, комплексное страхование жизни и прочих рисков. Средняя ипотечная ставка, по которой можно приобрести квартиру в новостройке, составляет 13% годовых в рублях. Условия рассрочки, предоставляемой застройщиком, куда менее обременительные, но и срок ее гораздо короче. А учитывая, что покупка квартиры обходится в несколько миллионов рублей, альтернативы ипотеке нет.