Группа Компаний ПИК. Финансовые результаты года, закончившегося 31 декабря 2010 года.

 

 

Сводная финансовая информация:

• Выручка уменьшилась на 7,5% и составила 38 млрд. руб. (2009 г.: 41,17 млрд. руб.), что прогнозировалось из-за низкой строительной активности в 2009 году;
• Выручка от продажи недвижимости сократилась на 11,7% и составила 27,1  млрд. руб. (2009 г.: 30,7 млрд. руб.) вследствие сокращения объема передачи жилья покупателям в собственных девелоперских проектах;
• Доход от оказания строительных услуг, продажи строительных материалов и прочего увеличился на 4,8% и достиг 10,9 млрд. руб. (2009 г.: 10,4 млрд. руб.);
• Валовая прибыль уменьшилась до 6,5% (2009 г.: 19,3%) вследствие начисления резервов по затратам по сданным объектам;
• Приведенная EBITDA от девелоперской деятельности стала отрицательной на уровне 0,8 млрд. руб. (2009 г.: 4,5 млрд. руб.);
• Приведенная EBITDA до начисления резервов по затратам по сданным объектам уменьшилась до 3,35 млрд. руб. (2009: 4,5 млрд. руб.);
• Приведенный чистый убыток за год составил 3,04 млрд. руб. (2009 г.: 2,03 млрд. руб.);
• Всего активы ГК ПИК по состоянию на 31 декабря 2010 г. увеличились на 5,9% и составили 122 млрд. руб. (31 декабря 2009 г.: 115 млрд. руб.);
• Чистый долг по состоянию на 31 декабря 2010 г. составил 39,6 млрд. руб. (31 декабря 2009 г.: 34,8 млрд. руб.) вследствие освоения новых открытых кредитных линий.

 

 

 

Комментарий Президента ГК ПИК Павла Поселёнова:

«Учитывая то снижение девелоперской активности, которое происходило в течение 2009 года, данные за 2010 год не являются неожиданными. Тем не менее, в течение 2010 года мы начали строительство и открыли продажи недвижимости в 25 новых корпусах. Еще 11 корпусов было запущено в I квартале 2011 года. Основываясь на результатах продаж в 2010 году, а также в  I квартале 2011 года, мы фиксируем полноценное возвращение покупательского спроса на недвижимость в сегменте жилья эконом-класса и выражаем уверенность в полном восстановлении этого сегмента рынка. Ключевые показатели рынка жилой недвижимости мы оцениваем как устойчивые, а перспективы развития этого рынка в долгосрочной перспективе - как благоприятные».

 

 

 

 

 

ОБЗОР ОПЕРАЦИОННЫХ И ФИНАНОСОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЗА ГОД, ЗАКОНЧИВШИЙСЯ 31 ДЕКАБРЯ 2010 ГОДА

 

Обзор рынка российской жилой недвижимости

В 2010 году рынок жилой недвижимости в сегменте эконом-класса активно восстанавливался. Объемы продаж, развития ипотечного кредитования, а также средние цены на недвижимость показали стабильную тенденцию к росту.

Количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы

(Квартиры)	I квартал	II квартал	III квартал	IV квартал	ИТОГО
2008	11 780	18 641	17 805	16 891	65 117
2009	8 986	13 804	13 907	18 976	55 673
2010	14 908	25 225	20 454	25 063	85 650
2011	18 140	-	-	-	-

Источник: Росреестр

 

Количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы в 2010 году резко выросло и достигло  85 650 квартир, что на 54% больше, чем в 2009 году. Поквартально показатели сделок в 2010 году были выше, чем в 2008 и 2009 годах соответственно. Эта тенденция сохранилась и в I квартале 2011 года.

Объем выданных жилищных кредитов

(млрд. руб.)	2006	2007	2008	2009	2010
Объем выданных жилищных кредитов	350	758	1 265	1 181	1 295
Доля к ВВП, %	1,3%	2,3%	3,1%	3,0%	2,9%

Источник: ЦБ РФ

 

Ипотечное кредитование в 2010 году активно восстанавливалось: количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 9,6% и достигло 1 295 млрд. рублей. Несмотря на то, что ипотека получает все большее распространение, ипотечный рынок в России, по сравнению с другими странами, до сих пор считается неразвитым. Доля ипотеки к ВВП по прежнему остается ниже 3% от ВВП, средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составила около 13,4%.

Динамика средних цен ГК ПИК

Динамика средних цен* (Тыс. руб./кв. м)	2009		2010		Изменение, %
Москва	100,8		113,8		12,9%
Московская область	59,9		64,1		7,0%
Регионы	33,1		36,4		9,9%

Примечание: (*) Рассчитано по объектам, находящимся на стадии строительства, выставленные на продажу розничным клиентам.

Источник:  Управленческая отчетность.

 

Средняя стоимость жилой недвижимости незначительно выросла вследствие ограниченного предложения на рынке жилой недвижимости в Московском регионе. Девелоперы снизили объем предоставляемых дисконтов и тем самым средние цены на продаваемую недвижимость повысились. Средняя цена на недвижимость ГК ПИК держалась в рамках этих же рыночных тенденций.

 

Обзор деятельности

В 2010 году объем сдачи жилья (по собственным объектам, строительным услугам, оказанным третьим лицам и другим) снизился на 16,4% до 739 тыс. кв. м вследствие снижения строительной активности в 2009 году из-за ограниченной ликвидности. Соответственно, передача жилья покупателям по собственным девелоперским проектам снизилась на 11,8% и составила 434 тыс. кв.м.

Ключевые операционные показатели

(тыс.  кв. м)		2007		2008		2009		2010
Объем завершенного строительства*		1 542		813		884		739
Передача жилья покупателям в соответствии с критерием признания выручки по МСФО		992		378		492		434
Новые предпродажи покупателям		825		520		123		392

Примечание: объем сдачи жилья включает долю ПИК, долю города, долю третьих соинвесторов и строительный подряд

Источник: Управленческая отчетность, МСФО

 

После изменения состава акционеров ГК ПИК в 2009 году, Группа полностью реструктуризировала долговые обязательства, получила долгосрочное финансирование, что в свою очередь привело к активизации текущих и запуску новых проектов в начале 2010 года. Запуск новых и возобновление текущих проектов простимулировали восстановление как продаж недвижимости, так и доверия покупателей. Как следствие, уровень новых предпродаж покупателям увеличился в 2010 году на 219% и достиг 392 тыс. кв. м.

 

Доступность ипотечных кредитов (продажи с использованием ипотечных кредитов) в ГК ПИК достигла в 2010 году 6,6% по сравнению с 3,1% в I квартале 2010 года, что обусловлено наличием разнообразных ипотечных программ совместно с различными банками, такими как: ВТБ24, Газпромбанк, Сбербанк России и другими, в результате чего ипотечное кредитование стало доступным практически для всех объектов ГК ПИК, находящихся в продаже. С начала 2011 года Группа Компаний ПИК фиксирует растущий интерес коммерческих банков к возможности выдачи ипотечных кредитов клиентам ГК ПИК.

В первом квартале 2011 года доля ипотечных сделок в среднем достигла 12,4% от общего объема продаж жилой недвижимости. Только в марте 2011 года доля сделок с использованием ипотечных кредитов составила 18,2% от общего объема продаж.

В условиях устойчивого рынка Группа Компаний ПИК, начиная с III квартала 2010 года,  увеличила объемы строительства, что привело к запуску новых проектов. Так, Группа Компаний ПИК открыла продажи в 25 новых корпусах в 2010 году и в 11 корпусах – в I квартале 2011 года. Вследствие того, что средний срок строительства типового панельного дома составляет более года, а согласно критериям признания выручки по МСФО в выручке признаются только проданные метры по сданным объектам, объемы жилья недвижимости, проданные покупателям в 2010 году, будут признаны в качестве выручки только в 2011 году или позже.

В условиях восстановления рынка жилой недвижимости ГК ПИК видит реальные возможности для реализации своего земельного банка, приобретенного до мирового финансового кризиса. Общая чистая продаваемая площадь Группы Компаний ПИК на 31 декабря 2010 года составила 10,5 млн. кв. м. и была оценена независимым оценщиком по стоимости в 2,4 млрд. долларов США. При этом 47,2% земельного банка сосредоточены в Москве и Московской области - ключевых регионах деятельности ГК ПИК, и позволяют вести полноценную девелоперскую деятельность в течение последующих 5 лет. Земельный банк Группы Компаний ПИК является достаточным. Однако не исключается возможность приобретения новых качественных земельных участков в Москве и Московской области при условии рационального, крайне выборочного подхода.

 

Географическое распределение портфеля проектов

	Количество объектов (1)	Общая продаваемая площадь, доля ГК ПИК (тыс. кв. м)	Непроданная площадь (тыс. кв. м)	Стоимость (млн. долл. США)
Москва	28	1 860	1 196	1 300
Московская область	24	5 413	3 809	762
Регионы	48	6 043	5 591	343
Итого	100	13 316	10 596	2 405

Источник: Отчет CB Richard Ellis

(1) количество проектов

 

Ниже перечислены Топ-10 ключевых девелоперских проектов (64,2% от общей стоимости портфеля проектов).

Топ-10 ключевых проектов по стоимости

на 31 декабря 2010
Название проекта	Место-расположение	Статус	Непроданная площадь (тыс. кв. м)	Стоимость (млн. долл. США)
ул. Мантулинская, д. 7	Москва	начальная стадия девелопмента	254	339
Мытищи, ЖК "Ярославский"	Мос. обл.	на стадии строительства	677	231
ул. Мытная, ЖК "Английский Квартал"	Москва	на стадии строительства	34	160
Химки, ЖК "Новокуркино"	Мос. обл.	на стадии строительства	286	150
Кунцево	Москва	на стадии строительства	150	147
Район "Коммунарка"	Мос. обл.	начальная стадия девелопмента	1 079	127
Химки, ул. Совхозная	Мос. обл.	на стадии строительства	288	115
Мичуринский пр-т, квартал 5-6	Москва	начальная стадия девелопмента	65	101
ул. Перовская,  д. 66	Москва	начальная стадия девелопмента	127	90
Южное Чертаново, мкр. 17-18	Москва	на стадии строительства	81	83
Подитог			3 041	1 543
Доля к общему итогу земельного банка, %			28,7%	64,2%

Источник: Отчет CB Richard Ellis

 

 

Финансовый обзор

Общий доход от продажи недвижимости в 2010 году составил 38 млрд. руб., что на 7,5% меньше относительно показателя 2009 года. Доход от основной деятельности Компании, продажи жилой недвижимости, составил 71,2% от общего дохода.

Выручка от продажи жилой недвижимости сократилась на 11,7% вследствие снижения строительной активности в 2009 году и последовавшего сокращения объемов завершенного строительства и снижения на 11,8% объема передачи недвижимости покупателям по собственным девелоперским проектам (434 тыс. кв. м за 2010 г., по сравнению с 492 тыс. кв. м за 2009 г.). Усредненная средняя цена реализации жилой недвижимости осталась неизменной и составила около 62,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Валовая прибыль сократилась до 2,5 млрд. руб. (2009 г.: 7,95 млрд. руб.). Как сообщалось в отчете о финансовых результатах Компании за 6 месяцев, окончившихся 30 июня 2010 года, уменьшение прибыльности связано с применением новых требований по возведению объектов социальной инфраструктуры по нескольким девелоперским проектам со стороны местной администрации и изменением планировки застройки некоторых проектов.  Таким образом, валовая прибыль снизилась вследствие увеличения резервов на расходы по завершению строительства на 4,2 млрд. руб. В первом полугодии 2010 года ГК ПИК отчиталась о снижении на 3,9 млрд. руб. от указанной суммы, однако к концу года валовая прибыль сократилась до 6,5% (2009 г.: 19,3%).

Административные и коммерческие расходы сократились на 11,6% до 3,86 млрд. руб. (2009 г.: 4,36 млрд. руб.) вследствие реализации Компанией программы контроля и оптимизации внутренних расходов.

Приведенная EBITDA от основной деятельности была отрицательной и составила -0,8 млрд. руб. США (2009 г.: 4,5 млрд. руб.). Приведенная EBITDA до начисления резервов по затратам к завершению по сданным объектам уменьшилась до 3,35 млрд. руб. (2009: 4,5 млрд. руб.).

В течение 2010 года ГК ПИК были начислены пени и штрафы в размере 2,1 млрд. руб. (2009: 0,2 млрд. руб.), связанные с увеличением сроков завершения строительства по некоторым проектам, а также просроченными платежами по инвестиционным контрактам. Кроме того, были начислены пени и штрафы в размере 1,2 млрд. руб. (2009 г.: 2,4 млрд. руб.), связанные с несвоевременным погашением кредитов. ГК ПИК будет вести дальнейшие переговоры с поставщиками, местными администрациями и кредитными учреждениями с целью освобождения от части этих штрафов. В результате договоренностей, заключенных в 2010 году, Группа Компаний ПИК уже освободилась от обязательств в размере 2 млрд. руб. вследствие прекращения долгосрочных договоров аренды по некоторым региональным проектам в городах Омск и Нижний Новгород.

Приведенный чистый убыток за год составил 3,04 млрд. руб. (2009 г.: 2,03 млрд. руб.). Приведенный чистый убыток на акцию составил 6,15 руб. (2009 г.: 4,12 руб.).

Общая стоимость активов ГК ПИК увеличилась до 122 млрд. руб. (2009 г.: 115 млрд. руб.).

Запасы выросли на 4,2 млрд. руб. до 67,6 млрд. руб. в результате роста объемов готовой продукции и строительной активности. В результате роста продаж и потребительской уверенности, авансы от покупателей выросли на 3,5 млрд. руб. до 29,9 млрд. руб. (2009 г.: 26,4 млрд. руб.).

Группа реклассифицировала 4,8 млрд. руб. активов как предназначенные для продажи. Такими активами являлись такие проекты, как: "Парк-Сити" и «Большая Очаковская».

Проект «Парк-Сити» предполагал строительство жилой и коммерческой недвижимости на бывшей территории «Бадаевского пивоваренного завода». На 31 декабря  2010 года доля ГК ПИК в данном проекте составляла 32,5%.

После приобретения прав на аренду земельного участка размером 13,4 га этот проект находился на стадии, предшествующей началу девелоперской деятельности (строительные работы не были начаты, продажи жилой недвижимости не были открыты). Бюджет проекта составлял около 500 млн. долларов США. Вследствие пересмотра стратегии ГК ПИК на концентрацию девелоперской деятельности в области жилой недвижимости эконом-класса, а также в виду долгого срока реализации проекта (предполагаемое завершение – 2020 г.), Компания приняла решение продать проект за его чистые активы, равные 1,7 млрд. руб., в целях сокращения долговых обязательств.

«Большая Очаковская» - проект жилой недвижимости эконом-класса, доля ГК ПИК в котором составляет около 50%. Права на аренду земельного участка в 11,2 га принадлежат ЗАО «Очаковский завод ЖБК», входящему в состав Группы Компаний ПИК. Проект находился на стадии, предшествующей началу девелоперской деятельности, и в июле 2010 года ГК ПИК подписала соглашение с третьей стороной о продаже своей доли в проекте за 2,1 млрд. руб., 1,7 млрд. руб. из которых уже были получены. Сделка предположительно будет завершена в течение первой половины 2011 года. Чистые активы проекта составили 275 млн. руб.

Структура задолженности

После  полной реструктуризации в течение 2009-2011 г.г. всех долговых обязательств, получения  кредитной линии размером 12,75 млрд. руб. от Сбербанка России и получения государственных гарантий Правительством Российской Федерации, Группа Компаний ПИК имеет все возможности для реализации последующих девелоперских проектов.

Общая кредитная задолженность ГК ПИК на 31 декабря 2010 года достигла 43,9 млрд. руб. (2009 г.: 38,3 млрд. руб.), в основном, вследствие частичного освоения в течение года новой кредитной линии Сбербанка России. По состоянию на ту же дату денежные средства Компании составили 4,35 млрд. руб.  Из кредитной линии Сбербанка остались неосвоенными 6,9 млрд. руб. Чистый долг ГК ПИК по состоянию на 31 декабря 2010 года составил 39,6 млрд. руб. (2009 г.: 34,8 млрд. руб.).

Кредитные договора ГК ПИК содержат ряд условий (ковенантов), нарушение которых позволяет кредиторам требовать досрочного погашения основной суммы и процентов по кредитам. Руководство Компании считает, что досрочное погашение может быть истребовано кредиторами. Кроме того, значительная часть задолженностей по кредитам обеспечена находящимися в залоге девелоперскими проектами, а также гарантиями, предоставленными Правительством Российской Федерации. В дальнейшем, ГК ПИК планирует направить официальные письма соответствующим кредитным учреждениям с целью отказа от вышеназванных условий.

В конце года ГК ПИК успешно реструктуризировала последнюю непогашенную задолженность: кредит Номос-Банка размером 200 млн. долларов США.  До этого ГК ПИК были выплачены 62 млн. долларов США долга. Таким образом, все долговые обязательства Группы Компаний ПИК на данный момент реструктуризированы, и ни один долг не подлежит выплате в текущем 2011 году. Общее восстановление экономики приводит к улучшению условий кредитования и к увеличению объема денежных  потоков. Так, руководство Компании уверено, что улучшение структуры баланса может быть произведено в соответствующее время.

 

Стратегия

Стратегия Группы Компаний ПИК направлена на строительство и реализацию жилья эконом-класса, используя накопленный опыт, собственные производственные мощности, имеющийся обширный земельный банк и портфель проектов, находящихся на различных стадиях девелопмента. Группа продолжит концентрироваться на проектах в Москве и Московской области - крупнейших, наиболее быстро растущих прибыльных регионах рынка жилой недвижимости эконом-класса в России. Компания уже выборочно запустила ряд проектов в регионах России в таких городах, как: Обнинск, Нижний Новгород, Ярославль, Ростов-на-Дону, Калининград и Пермь. Тем не менее, масштабы региональной деятельности ГК ПИК остаются менее существенными.

На текущий момент Группа Компаний ПИК ожидает дальнейшего укрепления именно рынка Москвы и Московской области, где сосредоточено  85-90% девелоперской деятельности Компании. В 2011 году ГК ПИК планирует достигнуть объема продаж недвижимости, равного 520 тыс. кв. м (2010 г.: 392 тыс. кв. м).

 

Примечание: Расчет следующих показателей, использованных в данном сообщении, приведен ниже. Используемая нами методика расчета может отличаться от методики, используемой другими компаниями, и поэтому их сопоставимость может быть ограничена. Приведенные ниже показатели не являются показателями финансовой деятельности по МСФО.

 

1. Приведенная EBITDA от девелоперской деятельности представляет собой чистую прибыль/убыток за период до расходов по налогу на прибыль, доходов и расходов по налогу на прибыль, доходов и расходов по процентам, включая пени по кредитам, дохода/убытка от продажи девелоперских прав и долей дочерних компаний, амортизации, курсовых разниц, убытков от обесценения и прочие доходы/расходы (см расчет ниже).

	2010 млрд. руб.		2009 млрд. руб.
Чистая (Убыток)/прибыль за год	(6 085)	(1 135)
Амортизация	759	860
Расходы по процентам, включая пени по кредитам	(2 051)	866
Процентные расходы включая пеней	5 239	7 012
Процентные доходы	(325)	(400)
EBITDA	(2 463)	(3 150)
корректировка на:
Убыток от обесценения внеоборотных активов	1 106	4 671
Убыток от обесценения финансовых активов	-	481
Убыток по курсовым разницам	96	642
Убыток от инвестиций учитываемых методом долевого участия	52	41
(Прибыль) / убыток от продажи основных средств	(6)	(16)
(Прибыль) / убыток от продажи дочерних компаний	(368)	(43)
Эффект от отмены долгосрочных контрактов по аренде земли	2 032	-
Резерв по дебиторской задолженности	595	1 666
Начисленные пени и штрафы	2 191	238
Приведенная EBITDA от девелоперской деятельности	(829)	4 530
Начисленные резервы по затратам к завершению по сданным объектам	4 181	-
Приведенная EBITDA от девелоперской деятельности без учета начисленных резервов по затратам к завершению по сданным объектам	3 352	4 530

 

2a) Приведенная прибыль/убыток рассчитана как чистая прибыль/убытки, убыток от обесценения активов, убыток от обесценения финансовых активов, доход/убыток от продажи девелоперских прав и долей дочерних компаний, начисленные пени и штрафы по кредитам и прочих доходов и расходов (см. расчет ниже)

	2010 млрд. руб.	2009 млрд. руб.
Чистый (убыток)/прибыль за финансовый год	(6 085)	(11 488)
Убыток от обесценения внеоборотных активов	1 106	4 671
Убыток от обесценения финансовых активов	-	481
Доход/убыток от продажи девелоперских прав	(2 032)	-
Резерв по дебиторской задолженности	595	1 666
Начисленные пени и штрафы	2 191	238
Пени и штрафы по кредитам	1 189	2 398
Приведенный чистый убыток	(3 036)	(2 034)

 

2b) Приведенная прибыль/убыток на акцию рассчитана как приведенная чистая прибыль/убыток, поделенная на количество выпущенных акций по состоянию на 31 декабря 2010 г.

		2010 Руб.		2009 Руб.
Приведенный чистый убыток		(3 036)		(2 034)
Количество акций (тыс. акций) по состоянию на 31 декабря 2010 г.		493 260		493 260
Приведенный чистый убыток /на акцию		(6,15RUB)		(4,12RUB)

 

 

3. Сумма активов рассчитана как сумма внеоборотных и оборотных активов.

	31/12/10		31/12/09
	Млрд. руб.		Млрд. руб.
Итого внеоборотные активы	32 632		37 005
Итого оборотные активы	89 529		78 353
Итого активы	122 161		115 358

 

4. Общий долг рассчитан как сумма долгосрочных и текущих кредитов и займов.

	31/12/10		31/12/09
	Млрд. руб.		Млрд. руб.
Долгосрочные кредиты и займы	4 916		6 277
Текущие кредиты и займы	39 062		32 013
Общий долг	43 978		38 290

 

5. Чистый долг рассчитан как общий долг за вычетом денежных средств и их эквивалентов.

	31/12/10		31/12/09
	млрд. руб.		млрд. руб.
Общий долг	43 978		38 290
Денежные средства и их эквиваленты	(4 350)		(3 417)
Чистый долг	39 628		34 873

 

Некоторая информация в данном пресс-релизе может содержать прогнозы или другие прогнозные заявления о будущих событиях или будущих финансовых результатах деятельности ГК ПИК. Вы можете определить прогнозные заявления по использованию таких терминов, как «ожидать», «полагать», «предвидеть», «оценивать», «намереваться», «будет», «мог бы», «может» или «должен», или других схожих выражений в утвердительном или отрицательном значении. Такие заявления являются только прогнозами, и фактические события или результаты могут существенно отличаться от них. ГК ПИК не намеревается и не обязуется обновлять такие заявления в целях отражения событий и обстоятельств, появившихся после даты настоящего пресс-релиза, и отражать появление непредвиденных событий. Многие факторы могут вызвать существенное отличие фактических результатов от результатов, приведенных в прогнозах или прогнозных заявлениях ГК ПИК, включая, среди прочего, общие экономические условия, конкурентные условия ГК ПИК, риски, связанные с осуществлением деятельности в России, быстрые технологические и рыночные изменение и другие факторы, имеющие прямое отношение к ГК ПИК и его деятельности.

С полной версией отчетности Группы Компаний ПИК по стандартам МСФО можно ознакомиться на сайте компании по адресу:

http://www.pik-group.com/investors/investor-relations/presentations/pik-group2019s-fy10-financial-results-may-5-2011