Интервью Президента Группы Компаний ПИК Павла Поселёнова газете «Ведомости»
«НАФТА» ПОМОГЛА СВОЕЙ РЕПУТАЦИЕЙ»
Рынок недвижимости восстановился и вернулся к докризисному уровню и по стоимости продаваемого жилья, и по количеству продаваемых квартир, утверждает Павел Поселёнов, Президент Группы Компаний ПИК.
Мария Дранишникова, Бэла Ляув
Ведомости, N136, 26.07.2011, с. 5
Группа Компаний ПИК - одна из немногих крупных девелоперских структур, у которой в кризис сменился владелец. Из-за огромных долгов основатели группы Юрий Жуков и Кирилл Писарев вынуждены были уступить большую часть своих акций Сулейману Керимову. Сам Керимов непосредственного участия в деятельности ПИК не принимает: ПИК - одно из немногих, но не самое крупное приобретение предпринимателя за последнее время. О том, как после кризиса изменилась стратегия компании, сколько стоит построить дом и какие квартиры предпочитают покупатели, в своем первом интервью СМИ рассказал новый Президент ГК ПИК Павел Поселёнов.
- Как компания пережила кризис?
- Группе Компаний ПИК уже почти 17 лет. В кризис она вошла публичной, состоявшейся и мощной структурой. Она выбрала экстенсивный путь развития, которому следовало большинство крупных застройщиков, - наращивала портфель проектов, покупала производственные мощности, развивала промышленность стройматериалов. Соответственно, росли долги. Потом был ушат холодной воды... Нам пришлось сфокусироваться в сегменте, где у нас максимальная компетенция, - это строительство доступного и комфортного жилья, которое возводят наши домостроительные комбинаты (ДСК). Провели реструктуризацию долга, сократили затраты, избавились от непрофильных направлений, например нерудного блока. Перешли на проектный метод управления - теперь за каждым проектом закреплен руководитель, есть своя проектная команда. Мы перешли на новую IT-платформу, которая позволяет нам ежемесячно мониторить проекты: смотреть графики по строительству, отклонения по выполнению, по затратам, доходной части и т. д. В целом я считаю, что компания ПИК стала сильнее.
- Тем не менее ПИК - одна из немногих девелоперских компаний, в которой сменился собственник. Какова была роль "Нафта-Москва" в спасении ПИК?
- Компания вошла в кризис с большими долгами. Если бы "Нафта" не появилась, вряд ли компания так же успешно смогла бы реструктурировать долги. "Нафта" помогла своей репутацией, своим весом. В этом смысле "Нафта", конечно, сильный акционер. Доверие к ПИК возросло.
- Почему прежним акционерам не удалось договориться о реструктуризации долгов?
- На самом деле реструктуризация долга началась еще до прихода "Нафты". Компания вошла в перечень системообразующих предприятий России и получила стабилизационный кредит ВЭБа, за счет которого была реструктурирована меньшая часть долга. Однако основная часть долга оставалась непогашенной, что и потребовало привлечения стратегического инвестора.
- Какие задачи поставили новые акционеры?
- Сократить издержки, ликвидировать долги, увеличить продажи и т. д. В том числе предложить новую стратегию развития.
- Какая она сейчас?
- Это можно понять, посмотрев, например, на динамику изменения нашего земельного банка. До кризиса мы могли купить 300 га земли, полагая, что построим город-спутник. Мы собирались строить офисные центры разного класса, собирались строить завод в Новочеркасске - даже землю под него купили. Раньше могли начать строительство одновременно 10 фундаментов и в одном из городов в кризис вошли без единого дома: продать нечего, а деньги зарыты в землю. Хотя за те же средства можно было построить дом и его продать. Сейчас мы работаем очень точечно и наша цель - в среднесрочной перспективе выйти на объем строительства 1-1,2 млн кв. м жилья в год по собственным проектам.
- Какова структура долгов компании?
- Общий долг - 42,7 млрд руб. Все кредиты реструктурированы. Какие-то из них мы гасим, при этом у нас открыта новая кредитная линия в Сбербанке (на этот банк приходится около 60% долга). Всего банков-кредиторов 10.
- За счет чего погасили долг перед Номос-банком в $262 млн?
- Часть средств мы выручили от продажи доли в проекте "Парк-сити", другую часть кредита рефинансировали.
- Реструктурировать кредиты ПИК помогал "Сбербанк капитал". За какую премию?
- Работал на рыночных условиях, согласованных с руководством Сбербанка; деталей не могу раскрыть.
- Говорили, что получит часть акций компании.
- По нашей информации, в составе акционеров ПИК "Сбербанк капитала" нет.
- К какому времени планируете избавиться от долгов?
- Не знаю ни одной крупной компании, у которой вообще нет долга. Скорее нужно говорить об относительных показателях долг/EBITDA. Например, сейчас, на наш взгляд, долг избыточен. Мы считаем нормальным, когда долг в 2-2,5 раза превышает EBITDA. И в среднесрочной перспективе, полагаю, сможем этого достичь. В 2010 г. он более чем в 10 раз превышал EBITDA. Но показатели 2010 г. - это взгляд в прошлое. Они отражают продажи тех объектов, которые мы смогли достроить во время кризиса и реализовывали по минимальным ценам.
- Как сейчас распределяется акционерный капитал?
- Крупнейший - "Нафта-Москва", владеющая 38,3% акций. Точной информацией о долях других акционеров мы не располагаем. Знаем только, что сейчас у ПИК уже больше 10 000 акционеров.
- Почему в выбранном в июне совете директоров нет представителей основателей группы Юрия Жукова и Кирилла Писарева?
- Мы получили список из девяти кандидатов в совет директоров, эти кандидаты и были избраны. Не могу комментировать, почему в этом списке не было никого от лица основателей компании.
- В мае офшор Жукова вышел из состава акционеров ГК ПИК, офшор Писарева почти до нуля сократил долю. Вы знаете, у кого сейчас их акции?
- Основатели компании остаются акционерами, но точного размера пакетов их акций мы не знаем.
- Как развиваются региональные проекты? Ушли ли вы из каких-либо регионов?
- Земельный банк в регионах - 5 млн кв. м. Ни из одного региона мы не ушли. Вышли из ряда проектов. Мы активно строим везде, где есть спрос, - в Нижнем, Калуге, Ростове, Обнинске, Ярославле. Надо отметить, что платежеспособный спрос восстановился не везде. Например, мы не ведем на данный момент активный девелопмент в Омске и сократили там земельный банк.
- Как охарактеризуете рынок недвижимости?
- Рынок восстановился. По рублям пришел к докризисному уровню. Например, в Новокуркине мы сейчас непостроенное жилье продаем дороже, чем в кризис построенное. В прошлом году продали 392 000 кв. м, в этом планируем 520 000 кв. м. В день продается в среднем 25 квартир, до кризиса продавалось практически столько же.
- Как бы вы оценили столичный рынок?
- Как наиболее платежеспособный и перспективный.
- Как изменились взаимоотношения со столичными властями?
- ПИК построила для города 8 млн кв. м жилья, т. е. в наших домах живет порядка полумиллиона людей. В Москве есть ряд проектов - Битцевский, Чертаново, Анненский, ул. Академика Виноградова и т. д. Всего в портфеле около 1 млн кв. м жилья. Наш фокус - не работать в центре с дорогим жильем. Именно это позволило нам быстро восстановиться. Это, кстати, отвечает желаниям властей, которые не хотят в центре видеть активное строительство. Поэтому не могу сказать, что взаимоотношения как-то изменились. Ведь мы строим не один-два клубных дома, где большое значение имеет административный ресурс. Но ПИК - компания, которая выполняет социальную функцию, - у нас ДСК, у нас москвичей работает 10 000 человек. Это большая часть строительного комплекса.
- Какие прогнозы по развитию рынка недвижимости можете сделать?
- У меня нет оснований утверждать, что цены в нашем сегменте будут снижаться. Мы прогнозируем рост цен на уровне инфляции. Но у нас в моделях достаточно консервативный подход. А реальность такова, что цены растут быстрее инфляции. Этому способствует и развитие ипотеки. Так, доля сделок с недвижимостью с использованием ипотеки до кризиса у нас составляла 25%. В посткризисный период - всего 2%. По итогам I квартала этого года - 17%, а по итогам II квартала - уже более 20% квартир было куплено с помощью ипотеки. ПИК имеет партнерские отношения примерно с 15 банками, которые кредитуют наших покупателей по специальным программам, в том числе на начальном этапе строительства.
- Потребительские предпочтения изменились с кризисом?
- Сейчас большим спросом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры, но самые ликвидные - однушки. При этом изменились предпочтения по метражу. Сейчас ищут квартиры меньшей площади. Мы начали исследования по каждому нашему крупному проекту - изучаем, что хотят люди видеть на первых этажах домов или в пристройках. Покупатели стали обращать внимание на инфраструктуру. Еще одно изменение: большее число покупателей хочет въехать в уже отремонтированную квартиру. Людям не нравится жить в доме, где в течение пяти лет будет работать перфоратор.
- После прихода нового мэра Сергея Собянина все инвестконтракты в городе проходят ревизию на градостроительно-земельной комиссии. Много ли ваших проектов изменилось после рассмотрения на ней?
- Вышло несколько распоряжений - все продлены без изменений.
- Что будет построено на месте Краснопресненского сахарорафинадного завода?
- Речь может идти только о строительстве жилого микрорайона.
- Насколько сейчас загружены ваши ДСК?
- Сейчас загрузка составляет более 80% от проектной мощности, из них около 20-25% - работа на рынок, остальное - свое.
- Как изменилась себестоимость строительства?
- Дом в нашем сегменте можно построить в среднем за 30 000 руб. за 1 кв. м. А дальше начинаются нюансы: сколько мы заплатили за землю, где находятся точки подключения, какие есть обязательства по социальной инфраструктуре и проч. Вопрос в том, какие обязательства берет на себя местная администрация. Поэтому инвестиционная себестоимость может возрасти в разы по сравнению со строительной себестоимостью.
- В Москве, говорят, в последнее время выросли цены на землю, она стоит дороже, чем до кризиса.
- Это, мягко говоря, преувеличение. Как раз до кризиса этот рынок был перегрет.
- Как отдыхаете?
- Даже когда отдыхаю, о работе думаю, стараюсь не выключаться из ритма. Лучший способ выключиться - это спорт. Могу сделать зарядку у себя в кабинете. Другой способ - это горы, но сейчас у меня нет возможности выпасть из процесса на несколько дней: надо быть всегда на связи. Люблю смотреть на успехи детей: мой сын играет в футбол, а дочка танцует. Вот когда за своими детьми наблюдаешь, болеешь за них, переживаешь, о работе точно не думаешь. Всегда радует отдых с близкими людьми.
* * *
"Планов по изменению доли участия в ПИК у нас нет".
Павел Грачев, Управляющий Директор "Нафта-Москва", Председатель Совета Директоров ГК ПИК.
- Какие задачи в первую очередь поставила перед менеджментом ПИК "Нафта"?
- Реструктурировать кредиторскую задолженность - два года назад это была самая острая проблема. И максимально загрузить мощности домостроительных комбинатов. Эти задачи выполнены. Менеджмент сумел вывести компанию из кризиса с наименьшими потерями, избавился от непрофильных и высокорискованных активов, сосредоточившись на наиболее высокодоходных сегментах бизнеса. Все новые проекты имеют хорошую рентабельность, а это самое важное для акционерной доходности.
- "Нафта" помогала в реструктуризации кредитов?
- Роль "Нафта-Москва" была ключевой в переговорах с банками, которые хотели видеть поддержку акционера в форме залогов, поручительств, участия в финансировании. Практически весь наш пакет акций в ПИК сегодня заложен в обеспечение кредитов компании.
- Продажа рисковых активов - пожелание "Нафты" или стратегия менеджмента?
- Это была стратегия ГК ПИК, поддержанная советом директоров. Компания решила сфокусироваться на профильном бизнесе панельного домостроения в экономклассе. В этом сегменте у ПИК есть конкурентные преимущества в виде домостроительных комбинатов и опыта комплексного освоения территорий. Сегмент панельного домостроения показал себя наиболее устойчивым во время кризиса, сейчас он хорошо восстанавливается.
- Собирается ли "Нафта" уменьшать или увеличивать долю в компании?
- ПИК имеет значительный нереализованный потенциал роста, обусловленный хорошей динамикой рынка недвижимости, позиционированием ПИК в самом масштабном и динамичном сегменте этого рынка, а также эффективной управленческой командой. Показатели компании в 2011 г. очень сильные и продолжают улучшаться. Каких-либо конкретных планов по изменению доли участия [в акционерном капитале ПИК] у нас нет.
- Когда может состояться SPO ГК ПИК?
- Совет директоров недавно одобрил андеррайтинговое соглашение. Это неокончательное решение, но шаг на пути к размещению.
Павел Поселёнов, Президент Группы Компаний ПИК
Родился в 1967 г. в Москве. В 1991 г. окончил химический факультет МГУ им. М. В. Ломоносова. До 1993 г. работал в туристической компании "Академсервис".
1998 - Коммерческий директор обувной компании "Терволина".
2001 - Генеральный директор страховой компании "Основа".
2008 - Генеральный директор компании "ПИК - Северо-Запад" (Санкт-Петербург), через год занял пост вице-президента по координации деятельности Группы Компаний ПИК.
2009 - Назначен президентом Группы Компаний ПИК.
ОАО "Группа Компаний ПИК"
Девелоперская компания
Владельцы - Сулейман Керимов (38,3%).
Капитализация (LSE) - $1,9 млрд
Финансовые показатели (2010 г., МСФО):
- выручка - 38 млрд руб.,
- чистый убыток - 6,1 млрд руб.
Где живет Павел Поселёнов
Павел Поселёнов живет в доме бизнес-класса, построенном ПИК недалеко от головного офиса компании - на Красной Пресне: "Я считаю, что это правильно. Тем более что я могу лично и постоянно контролировать качество работы нашей же эксплуатирующей компании "ПИК-Комфорт".
