Стройка в кредит

ИПОТЕЧНЫЕ СДЕЛКИ НА РЫНКЕ СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ СЕГОДНЯ НЕ ОЧЕНЬ РАСПРОСТРАНЕНЫ. БАНКИ ОПАСАЮТСЯ ИДТИ НА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ РИСК - ВЕДЬ ПОКА ДОМ НЕ ПОСТРОЕН, ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ У ЗАЕМЩИКА НЕТ И ЗАЛОЖИТЬ, СОБСТВЕННО, НЕЧЕГО. ТЕМ НЕ МЕНЕЕ В БИТВЕ ЗА КЛИЕНТА РЯД БАНКОВ И ЗАСТРОЙЩИКОВ ПРЕДЛАГАЕТ НОВОСТРОЙКИ В КРЕДИТ.
Ипотека, по мысли чиновников, должна стать локомотивом, который вытащит российскую экономику. Правительство всерьез озаботилось ситуацией, а Владимир Путин заявил, что широкое распространение ипотеки является одной из приоритетных задач правительства. По словам главы Минэкономразвития Германа Грефа, планируется принять поправки в более чем 40 нормативных актов, в том числе в Налоговое законодательство, которые очень удешевят ипотеку.
Но пока почти половина наших соотечественников вообще не знает, что такое ипотека.
Ипотека - это предоставление банковских займов на условиях платности, срочности, возвратности с целью покупки, ремонта или строительства недвижимости под обеспечение приобретаемой, ремонтируемой или строящейся недвижимости. И если с приобретаемой все в порядке - на вторичном рынке объем ипотечных сделок растет, -то получить кредит под строящуюся сложно. Основное препятствие, как было сказано, - это фактическое отсутствие объекта залога. Так как сегодня около 80% новостроек покупаются еще до сдачи дома Госкомиссии и выбор квартир в уже возведенном доме очень мал, то заемщикам ничего не оставалось, как обратить свои взоры на вторичный рынок жилья.
Некоторые банки учли трудности заемщиков и стали предлагать ипотечные программы для приобретения жилья в строящихся домах. Не во всех, а только в тех, с застройщиками которых у них есть договор о сотрудничестве. Такие схемы практикуют Сбербанк, Дельта банк и некоторых другие (см. таблицу).
"Система инвестирования более выгодна для человека, чем купля-продажа, - объясняет Сергей Канаев, генеральный директор компании "Жилстройиндустрия". - В момент приобретения готового жилья автоматически возникает НДС, соответственно стоимость увеличивается на 20%. Банки разумно взглянули на эту проблему и стали выдавать ипотечные кредиты на этапе строительства. Это очень выгодно. Ведь ставка по кредиту в среднем составляет 15%. А цена за год вырастает на 25%".
КОМУ, ЧТО И НА СКОЛЬКО
Принципиальных отличии в условиях, предъявляемых к потенциальным заемщикам, приобретающим жилье на вторичном рынке или в строящихся домах, нет. Возраст -от 18 до 60 (для мужчин) и до 55 (для женщин). Наличия гражданства РФ и постоянной регистрации в Москве многим банкам не требуется. Главное, чтобы доход был достаточным для выплаты кредита. Некоторые банки, например Сбербанк и Райффайзенбанк, требуют официального подтверждения дохода, иначе говоря, необходима "белая" зарплата. Большинство же кредиторов более лояльны к заемщикам, хотя и "серые" доходы придется подтверждать. Например, взять в бухгалтерии справку о заработной плате, которая может проходить как страховые или премиальные выплаты. Оценивается совокупный доход семьи, что повышает и размер кредита, и шансы на его получение.
Предъявляются определенные требования и к здоровью заемщика, чем оно хуже, тем дороже будет стоить страховка. Могут и вовсе отказать. Иногда банки выдвигают дополнительные требования.
Кредит предоставляют и в рублях, и в долларах. Размер собственных средств должен составлять от 10 до 30% (в разных банках). Минимальная сумма кредита - $10 000, максимальная - $500 000. Его размер напрямую зависит от уровня дохода. Платеж по кредиту не должен превышать 40-50% от среднего ежемесячного дохода семьи заемщика.
Средние процентные ставки составляют 10-15% годовых, в случае же кредитования на период строительства дома они увеличиваются до 18%. Кредит предоставляется в основном на 10 лет, хотя некоторые банки предлагают как на меньший срок - до 5 лет, так и на больший - до 15 лет. В банках предусмотрены отдельные ставки по просроченным кредитам. Например, в Райффайзенбанке - 0,1 % в день. Сбербанк может предоставить отсрочку в погашении основного долга на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более чем на 2 года. Обязательным условием выдачи кредита является страхование. На этапе строительства страхуются жизнь и временная потеря трудоспособности заемщика; после оформления права собственности - приобретаемая квартира от рисков повреждения, жизнь и временная потеря трудоспособности заемщика, риск утраты права собственности на квартиру. В сумме это составляет порядка 1,5% в год от остаточной стоимости кредита.
И, разумеется, необходимо заключить договор инвестирования с компанией-застройщиком, одобренный банком. "Важное условие реализации программы ипотечного кредитования - прохождение договором об инвестировании правовой экспертизы юристов банка, - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал". - При необходимости в договор об инвестировании вносятся корректировки согласно условиям ипотечного кредитования. После прохождения данной экспертизы вступает в силу схема ипотечного кредитования, предлагаемая банком".
Наиболее известная и распространенная программа кредитования строящегося жилья - DeltaCredit. У банка заключены соглашения с 11 столичными компаниями: "БЕСТ-Финанс", "ДЕКРА", "Жилстройиндустрия", "Капитал Груп", "Квартал", "Княжичи", "Лоджикриэлти", Первая Ипотечная Компания, "Пересвет-инвест", НПП "Тема", ТОРОС.
Объединенный Промышленно-Торговый Банк сотрудничает с Первой Ипотечной Компанией (ПИК) и "Жилстройиндустрией". Для клиентов, желающих приобрести новую квартиру в новостройке с использованием имеющегося жилья, предлагается кредит "Улучшение жилищных условий". Собственных средств необходимо внести не менее 40% от стоимости новой квартиры. Сумма кредита не превышает 80% стоимости "старого" жилья. Процентная ставка по кредиту составляет 17% годовых.
Московский кредитный банк предлагает кредиты на строящееся жилье в компаниях "Строймонтаж" и "Крост". Сумма кредита от $20 000 до $200 000. Срок кредитования - от 6 месяцев до 5 лет. Первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентная ставка -16% годовых.
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) само не выдает кредиты, оно их лишь рефинансирует. Непосредственно выдачей кредитов в соответствии со Стандартами АИЖК занимаются банки, заключившие соглашение с АИЖК или с его региональными операторами. На сегодня таковых два - Промэнергобанк и ОПТБанк. Размер ипотечного кредита - до 70% от стоимости приобретаемого жилья; минимальная сумма ипотечного кредита - эквивалент $10 000; срок кредита - до 20 лет.
МЕТОДИЧКА ДЛЯ ЗАЕМЩИКА
После подачи необходимых документов банк в течение 12 рабочих дней -месяца рассматривает заявку и либо одобряет ее, либо отказывает в кредите. Срок действия решения кредитного комитета банка составляет 3-6 месяцев. За это время надо найти квартиру и получить одобрение у банка.
Пакет документов с ксерокопией оценки предоставляется в страховую компанию. Залогом на первичном рынке для банка является не квартира, а право требования. Гарантом для кредитора выступает имя застройщика, его профессионализм. От момента первого обращения в банк до оформления квартиры в собственность проходит не менее 5-8 месяцев.
При получении кредита возникают многочисленные дополнительные расходы, которые в результате составят довольно значительную сумму. Банковский сбор за рассмотрение заявки на кредит составляет 1000-2000 руб., за сопровождение ипотечной сделки - $100-1500 (часто -1% от суммы кредита). Оценка предмета залога -от $100. Расходы по страхованию -1,5% от суммы кредита. И это еще не все...
ИПОТЕКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ
В 2003 году Группа Компаний ПИК предложила своим клиентам новую программу "Купи квартиру в кредит". Ее задача - максимально упростить процедуру приобретения жилья на средства ипотечного кредита. Клиенты, желающие принять участие в программе Первой Ипотечной Компании по инвестированию жилых домов в г. Москве, имеют возможность обратиться за предоставлением ипотечного кредита в Сберегательный Банк РФ, Объединенный Промышленно-Торговый Банк, Райффайзенбанк Австрия или DeltaCredit банк. Начиная с 2003 года только ОП-ТБанком (входит в группу компаний ПИК) выдано и одобрено ипотечных кредитов на сумму 2,7 млн. долларов и более 30 млн. рублей. На рассмотрении находится заявок на сумму 50 млн. рублей.
"Сейчас интерес к ипотеке огромен, - говорит Сергей Канаев. -Для людей она стала понятной и удобной. Мы считаем, что ипотека как раз сохранит рынок".
Компания "Квартал" участвует в программах ипотечного кредитования, сотрудничая с DeltaCredit банком и Сбербанком России.
Часть застройщиков, например корпорация "КОНТИ", начала работать с ипотекой в регионах. Она будет финансировать социальную ипотеку, которая предоставит возможность улучшить свои жилищные условия работникам бюджетной сферы: врачам, учителям, военным, а также молодежи. Схема социальной ипотеки состоит в следующем: первоначальный взнос 30% исключается, ставка кредита составляет 7-9% годовых на срок 10-15 лет. Погашение разницы ставки кредита (7-9%) со ставкой Сбербанка (18%) планируется за счет областного бюджета. Первый проект стартует в Калуге. "Мы планируем участвовать в ипотечных программах и в столице", - говорит Юрий Синяев, начальник отдела продаж.
Финансовая группа "Новый мир" разрабатывает программу ипотечного кредитования и рассматривает возможность ее реализации в столице в ближайшем будущем. Корпорация "Строймонтаж" планирует запустить собственную ипотечную программу.
АЛЬТЕРНАТИВЫ КРЕДИТУ
Не все застройщики участвуют в ипотечных программах, но практически все предоставляют своим клиентам разнообразные рассрочки. Покупатели квартир в "Доме на Карамышевской набережной" компании "Астиком" могут внести всего 30% от стоимости квартиры, на остаток до окончания строительства (сдача дома - конец 2004 года) предоставляется беспроцентная рассрочка. Так же действуют банковские ипотечные программы.
Группа Компаний ПИК практикует рассрочку на этапе строительства. Первоначальный взнос составляет 50% от суммы, но затем раз в два месяца стоимость квадратного метра повышается на 2%. С весны этого года начинает действовать программа "Купи квартиру за 3000 у.е.". Для заключения договора о приобретении жилья достаточно внести всего 10-процентный взнос.
Санкт-петербургская компания ЗАО "Строительный трест" предлагает своим клиентам рассрочку. Первый взнос составляет от 25 до 30% с последующими регулярными выплатами до сдачи дома Госкомиссии. Стоимость жилья после подписания договора фиксируется. По желанию покупателей могут быть рассмотрены и учтены любые варианты изменения графика текущих платежей и сроков выплат.
В компании "Квартал" используют несколько схем, как правило, на этапе строительства. Помимо 100%-ной оплаты со скидкой существует еще три варианта рассрочки платежа. Первый: квартиру можно выкупить в течение 7 месяцев, когда фиксируется ее цена и устанавливается сумма обязательных ежемесячных платежей. Вторая схема предполагает, что инвестор делает первоначальный взнос, равный 10% от стоимости квартиры, а оставшуюся сумму выплачивает любыми частями до момента окончания строительства. Единственный нюанс - ежемесячное возрастание стоимости неоплаченных квадратных метров из расчета 15% годовых. Третья используемая "Кварталом" схема - договорная. В этом случае условия оплаты строящегося жилья оговариваются индивидуально.
В компании "КОНТИ" возможна рассрочка до окончания строительства, действует система скидок. Все договоры инвестирования имеют индивидуальные условия.