Страсти по кредиту
Ипотечный рынок в России в последнее время растет очень активно. Ожидается, что в 2005 году он увеличится вдвое. Но пока количество выданных кредитов все еще слишком мало, чтобы оказывать ощутимое влияние на рынок недвижимости.
Ипотека у нас долгое время топталась на месте - количество игроков и программ было весьма ограниченно, ставки и первоначальные взносы по кредитам не уменьшались, не подтвержденные официальными справками с работы доходы практически не учитывались, а у большинства потенциальных покупателей формировалось четкое представление о том, что эта услуга им недоступна. Такая нерасторопность банков объяснялась просто: до определенного момента им хватало "чистых" клиентов, согласных с их условиями, и рисковать непонятно ради чего никому не хотелось.
Но к 2004 году ситуация кардинально изменилась. Основные сливки с рынка были уже сняты, и банкирам волей-неволей пришлось обратить внимание на менее состоятельный, более рискованный, но очень уж многочисленный слой покупателей. Тем более что цены на недвижимость к этому моменту оказались сильно перегреты, что вызвало стагнацию рынка, покупатели же заняли выжидательную позицию, и спрос нужно было подстегивать любыми силами. Во многом благодаря этому число игроков ипотечного рынка начало расти как на дрожжах, а кредитная политика банков стала значительно гибче.
Растет не только число игроков, но и количество и объем операций, развивается региональная ипотека. "Рынок растет в первую очередь из-за того, что увеличивается количество ипотечных продуктов. В этом году росту рынка способствовало также снижение ставок по нескольким программам, в первую очередь по федеральной программе АИЖК (до 14% годовых в рублях). К тому же несколько коммерческих банков значительно снизили ставки по валютным кредитам как на готовое, так и на строящееся жилье", - говорит Елена Кураткина, начальник отдела ипотечного кредитования Первой ипотечной компании.
Сейчас выдачей кредитов населению на покупку жилья активно занимаются около 40 банков, каждый из которых имеет как минимум 2-3 собственные ипотечные программы. Процентные ставки - от 9% годовых в валюте, первоначальный взнос - от 5% стоимости жилья, срок погашения кредита - до 25 лет. Большинство заемщиков (примерно 85%) предпочитают брать кредиты в валюте из-за более низких процентных ставок и большего предложения в этом сегменте.
Правда, реально получить кредит на таких хороших условиях очень непросто. Для этого у потенциального заемщика обязательно должна быть официально подтвержденная белая зарплата, желательно - еще и дополнительные источники дохода. Он должен быть не старше 40 лет, успешно продвигаться по службе, не обременять себя большим числом иждивенцев и претендовать на покупку квартиры на вторичном рынке жилья. Отсутствие какого-либо из этих факторов потенциально увеличивает риски банков и, следовательно, автоматически влечет за собой увеличение процентной ставки.
Много или мало?
Сейчас в России выдается порядка 30-40 тыс. ипотечных кредитов в год. Это очень небольшая цифра, учитывая, что порядка 70% нашего населения хотели бы улучшить свои жилищные условия. Спрос на ипотеку, по словам Надежды Косаревой, президента фонда "Институт экономики города", сейчас превышает предложение в 10 раз. В официальных правительственных программах ставится совсем другая планка - 1 млн. кредитов к 2010 году. Правда, конкретных шагов для достижения таких показателей пока практически не сделано.
По словам Михаила Балакина, руководителя группы компаний СУ-155, в прошлом году было выдано ипотечных кредитов на сумму $400 млн., а в 2005 году эксперты прогнозируют увеличение этого показателя вдвое, до $800 млн. "Однако этот рывок окажется пшиком для застройщиков, поскольку большая часть выданных кредитов приходится на рынок вторичного жилья, а доля в "первичке" ничтожно мала", - объясняет Балакин. Доля ипотечных сделок на первичном рынке в общем объеме продаж СУ-155 составляет всего 1,5-2%.
Надо отметить, что показатели в этой области одинаковы далеко не у всех застройщиков. Так, количество сделок, заключенных с использованием ипотечных кредитов, например, в Группе компаний ПИК составило по итогам первого полугодия 2005 года более 20% от общего объема сделок (по итогам 2004 года, по словам Кураткиной, этот показатель был на уровне 10-15%).
В среднем доля купленных по различным ипотечным программам квартир составляет около 10% в общем объеме сделок на первичном и вторичном рынках. Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН", считает, что к концу этого года количество ипотечных сделок увеличится. "Активный рост покупательских способностей вызван в том числе и более активной популяризацией программ ипотечного кредитования", - объясняет она.
Навстречу заемщику
Действительно, ипотечную рекламу в последнее время можно встретить и на улицах города, и в любой прессе. Риэлтеры, консультирующие клиентов по этим вопросам, говорят, что в день они фиксируют по нескольку сотен звонков. В ипотеку поверили не только потенциальные покупатели, но и продавцы квартир. Еще год назад клиентов, расплачивающихся наличными, требовали 80-90% собственников жилья. Теперь же в базах данных крупных риэлтерских агентств напротив некоторых предложений можно найти специальную сноску "продается по ипотеке".
Положительную роль в развитии этой услуги сыграло упрощение процедуры получения кредита. Кузнецова отмечает, что банки стали больше ориентироваться на заемщиков, которые не могут подтвердить свои белые доходы, и разрабатывать для них специальные программы. Кроме того, сроки рассмотрения заявок сильно сократились: еще совсем недавно 2-4 недели считались нормой, а сейчас появились банки, готовые рассмотреть документы потенциального заемщика за несколько дней. ВТБ-24 (розничная "дочка" Внешторгбанка), например, до конца этого года обещает так отладить систему работы с клиентами, чтобы срок рассмотрения любой заявки занимал не более 48 часов и столько же времени уходило на оформление сделки после того, как клиент подберет себе квартиру.
Программы ипотечного кредитования также стали радовать разнообразием. Сейчас можно заплатить небольшой первоначальный взнос и платить большие проценты, пока выплаченная сумма основного долга не достигнет 30%. Можно взять кредит с плавающей ставкой, привязанной к инфляции. Можно купить по ипотеке квартиру в строящемся доме, загородный дом или землю (процент, естественно, будет выше, чем при сделках на вторичном рынке). В скором времени должны появиться и программы, позволяющие брать деньги под залог уже имеющейся квартиры.
Сейчас в России зарождается институт ипотечного брокера, предлагающего программы различных банков. Пользоваться их услугами заемщикам гораздо удобнее, чем обходить все банки по очереди, самостоятельно выясняя, какая программа ему больше подходит. Кроме того, ипотечными консультациями и помощью в оформлении кредитов сейчас активно занимаются все крупные агентства недвижимости.
На руку заемщикам сыграло и то, что банки в последнее время стали проявлять все больший интерес к кредитованию застройщиков. Девелоперы сами получают одобрение банков на свои объекты и во многом ускоряют процесс получения ипотечного кредита. "Когда банк является, с одной стороны, кредитором строительной организации, а с другой - предоставляет ипотечный кредит, он четко понимает риски, связанные со строительством, и может контролировать их ничуть не хуже госинспектора. К тому же есть твердая уверенность в том, что эти кредиты будут возмещены, потому что другой рукой банк выдает ипотечные кредиты", - говорит Елена Красавцева, первый вице-президент ОАО "АКБ "Росбанк".
Недоступная доступность
Все участники рынка соглашаются с тем, что пока ипотека у нас не стала массовой, а возможно, никогда таковой и не станет. Сдерживающих факторов немало. Основной из них - величина процентной ставки по кредиту. "Чтобы ипотека стала доступной для большинства желающих, необходимо, чтобы деньги на покупку квартиры выдавались под 10% годовых в рублях. Пока для российского рынка это нереально. Для этого нужно снизить ставку рефинансирования, однако этот вопрос пока не обсуждается. А ожидать в ближайшие 2-3 года выхода на рынок зарубежных банков с низкими процентными ставками не приходится", - считает Балакин.
Банки будут иметь возможность снизить ставки по ипотечным кредитам, если смогут привлекать денежные сред-ства под более низкий процент. Кое-какие шаги в этом направлении уже делаются, но говорить о конкретных результатах пока рано. Впрочем, далеко не все участники рынка согласны с тем, что проценты по ипотечным кредитам вообще должны снижаться. "Ставки находятся на том уровне, на котором им позволяют находиться рынок и экономическая ситуация в стране. К тому же снижение ставки до уровня 6-7% не позволит значительно увеличить доступность ипотеки, так как основным препятствием к ее массовости является низкий уровень доходов населения", - говорит Кузнецова.
Теоретически банки, выдающие ипотечные кредиты, должны принимать риски не на заемщика, а на объект - то есть на ту квартиру, которая приобретается. Тогда и ставки могут быть ниже, и наличие белой зарплаты уже не играет такой роли. Новый Жилищный кодекс позволяет перенести риски на квартиру, поскольку разрешает выселение неплательщика. "Но пока банк будет знать, что он сам станет заниматься реализацией такой квартиры, риски, связанные с подобного рода залогами, все равно останутся очень высокими, и никогда ни при каких условиях такие кредиты не будут рассматриваться как ломбардные. То есть риск на залог оцениваться не будет, отсюда и высокая процентная ставка. Необходимо сейчас задуматься о создании структур, которые занимались бы выкупом у банков тех самых квартир недобросовестных заемщиков. Это в определенной степени позволило бы уменьшить ставку", - считает Красавцева.
Второе немаловажное препятствие - величина первоначального взноса, который заемщик при покупке квартиры в кредит должен сначала выложить из собственного кармана. Над снижением этой суммы, по словам Кураткиной, сейчас активно работают страховые компании, разрабатывая схему замещения большей части первоначального взноса особым видом страхования. По западной схеме - 5% вносит заемщик, а банк выдает 25% плюс 70%, всю же сумму страхует страховая компания.
Есть и другая, локальная проблема, тормозящая развитие ипотеки в России. Многие участники рынка недвижимости опасаются, что запуск массовой ипотеки может обрушить рынок жилья, существенно подогрев цены. Действительно, по всем аналитическим моделям получается, что расширение спроса неизбежно приводит к повышению стоимости жилья. Однако эта опасность угрожает в основном быстрорастущим рынкам, а мы период активного увеличения объемов уже прошли. Кроме того, появление доступной ипотеки сразу привлечет в строительство дополнительные частные деньги, на которые девелоперы смогут увеличить нынешние объемы застройки в несколько раз. "Каждый ипотечный рубль, запущенный в оборот, привлекает 7 рублей из кармана населения. Вот вам и денежные ресурсы для нового строительства!" - говорит Балакин.
Чтобы ипотека действительно подогрела цены на недвижимость, доля купленных с помощью кредита квартир должна превышать 30%, а то и 40-50% от общего количества сделок на рынке недвижимости, считает Кураткина. Пока говорить о таких тенденциях в целом по рынку еще рано. По мере дальнейшего развития ипотека станет оказывать все большее влияние на рынок недвижимости, но к резкому увеличению цен она вряд ли приведет. "Скорее, благодаря ипотеке цены будут поддерживать существующую динамику роста, так как платежеспособный спрос на жилье находится на довольно высоком уровне, а строительство ведется недостаточно быстрыми темпами", - объясняет Кузнецова из МИАНа.
