ПИКИРУЮТ В ПУЛЕ

ГК "ПИК" объявила о запуске программы по централизованной реализации и управлению объектами коммерческой недвижимости на территории возводимых жилых комплексов и микрорайонов. "ПИК Ритейл" предполагает создание относительно нового для российского рынка механизма реализации коммерческих площадей путем включения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и сдачу в аренду пулу профильных операторов. Первые пять зарегистрированных фондов будут включать в себя активы первых нежилых этажей домов, а также отдельно стоящих ТЦ в Москве и Московской области (45 тыс. кв. м коммерческих площадей). Общий же объем площадей в ближайшие три года составит более 200 тыс. кв. м. Партнером ГК "ПИК" выступает ИГ "ТРИНФИКО". Среди возможных участников пула уже сейчас названы X5 Retail Group, "О'КЕЙ", "М.Видео", "Дикси", сеть фитнес-клубов "Марк Аврелий", X-fit, "Неофит", сервисная сеть бытовых услуг "Секундочку", сеть товаров "Дети", аптечная сеть "Лекарь", сеть автомоек и т.д.

Многими участниками рынка "ПИК Ритейл" был встречен и с интересом, и с недоумением: они считают, что без концептуального стрит-ритейла московский покупатель жилья массовой застройки легко мог бы обойтись как минимум лет пять, а то и десять уже потому, что пока еще слишком нужны сами метры в любом окружении. "Это - распространенное заблуждение прежде всего потому, что количество инвестиционных квартир у нас минимальное, около 7%, - утверждает Анжела Брылова, начальник отдела управления операторами группы компаний "ПИК". - Следовательно, наш покупатель приобретает квартиру, чтобы в ней жить. Такой потребитель ждет от дома и квартала инфраструктуры уровня как минимум "средний плюс".

Все это как единый проект мы и хотим теперь предложить в ходе реализации программы "ПИК Ритейл", причем покупателю это не будет стоить ни копейки".

К наведению "красоты и гармонии" среди арендаторов девелоперы подбирались не единожды. Тот же "ПИК" собирался запустить подобный проект еще в 2008 году, но грянул кризис. С аналогичными разработками на рынок выходили и другие застройщики. Например, у "Сити-XXI век" есть проект "Миниполис". Но все это были единичные случаи, не предполагавшие кардинального изменения подхода. "Как это происходило раньше? Мы и другие игроки рынка обычно продавали коммерческие помещения на первых этажах или в отдельно стоящих зданиях наших комплексов, - рассказывает Антон Мельников, начальник управления коммерческой недвижимостью группы компаний "ПИК". - Продавали, кстати, весьма успешно - жаловаться не на что. Но в определенный момент мы сделали профессиональную оценку инфраструктуры в нескольких собственных комплексах, которая не везде порадовала: несбалансированность спроса и предложения, проблемы с загрузкой и правильным наполнением площадей и т.д. Теперь мы утверждаем: продавать жилье - значит продавать качество жизни. И за последнее должны отвечать не случайные люди, а сам застройщик. Сейчас мы создаем несколько портфелей для инвесторов с учетом не только географии и классности проектов, но и пожеланий наших покупателей. Поверьте, потребности и предпочтения жителей Химок и района Аннино совсем неодинаковы".

Среднему покупателю квартиры в проекте массовой застройки ГК "ПИК" сегодня от 25 до 45 лет, 70% жильцов состоят в браке, у 90% имеются дети. В ходе расспросов жильцов на тему, что именно им нужно возле дома, открытий не случилось: в 90% случаев назывались супермаркет, булочная, химчистка, салон красоты, аптека, фитнес-клуб, банк. "Мы интересовались всем - от среднего чека в ресторане и желательного уровня супермаркета до необходимости магазинов известных брендов в шаговой доступности, - продолжает Анжела Брылова. - Спрашивали даже о том, повлияет ли наличие магазина определенного оператора на принятие окончательного решения о покупке квартиры. Конечно, люди, живущие в относительном шопинг-вакууме, как, например, в Левобережном районе, ответят иначе, чем жители мест, где инфраструктура нарастала годами. Интересные ответы были у жильцов "Английского квартала" (проект ГК "ПИК" на ул. Мытная (ред.)): там обязательным пожеланием было открытие студии йоги и хорошей булочной-кофейни, куда можно спуститься с утренней газетой".

По оценкам экспертов, для эффективной работы подобного пула необходим тщательный отбор арендаторов еще на стадии его планирования. "Что было раньше? Сначала продавались квартиры, а потом уже, де-факто и по наитию, они обрастали химчистками и парикмахерскими, - вздыхает Антон Мельников. - В итоге мы получали на выходе полную неразбериху с дублирующими друг друга операторами и не слишком радующими показателями в экономике продаж. Сейчас мы меняем сам процесс: уже на стадии строительства известно, что вот сюда войдет "Перекресток", а сюда - "Диана"".

Но здесь "ПИКу" и потенциальным операторам пришлось сразу столкнуться с определенными сложностями. "Подводные камни для ритейла в жилых комплексах давно изучены и известны, - считает Виктория Камлюк, руководитель отдела по работе с торговыми помещениями на основных торговых коридорах компании Colliers International. - Особенности застройки домов блочного типа, а также конструктивные нюансы первых этажей (нет open space, не тот шаг колонн, сложности с погрузкой-разгрузкой и т.д.) в большинстве случаев не устраивают крупных сетевиков, у которых к помещениям обычно жесткие требования. До настоящего времени застройщику было интереснее "соблюдать", скорее, жилые этажи, чем коммерческие, и в итоге крупные сетевики "садились" в неудобные для них помещения только при очень выгодном расположении. Зная эти сложности, на рынке долго не находился тот, кто первым решился бы структурировано подойти к концепции первых уровней жилых домов, когда каждое помещение - само по себе проект". Сейчас в "ПИК" ведут работу с собственным строительным блоком по поводу улучшения проектов коммерческой части - от возможности свободной перепланировки под клиента до возведения дополнительных уникальных пристроек с подсобными помещениями. "Да, раньше многие сети в итоге выбирали отдельно стоящие ТЦ шаговой доступности или занимались переформатированием помещений, как, например, "Дикси", - поддерживает Анжела Брылова. - Но здесь я еще хочу заметить вот что: мы ни в коем случае не отказываемся от сотрудничества с малым бизнесом, выбирая в качестве арендаторов исключительно крупный ритейл. Например, у нас есть индивидуальный предприниматель, вся сеть которого состоит из четырех аптек, но именно его, а не федерального оператора, мы предпочли и для новых проектов. Конечно, малому бизнесу, возможно, сложнее объяснить какие-то нюансы. Мелкие предприниматели не всегда задумываются над тем, что такое индексация, чистая ставка аренды. Но в итоге мы почти всегда приходим к общему знаменателю". По оценкам экспертов, якорные арендаторы довольно лояльно относятся к нововведениям и закрывают глаза на многие нюансы площадей "ПИК": всегда выгоднее иметь дело с крупным застройщиком, предлагающим совершенно понятную целевую аудиторию. "Насколько мне известно, в "ПИК" действительно впервые создают пул из тех, кто удобен жильцам, а не стихийный набор из тех, кто больше платит, - говорит Виктория Камлюк. - Жильцам нужны бытовые услуги, например, хотя они всегда платят меньше, чем продуктовый ритейлер. Но услуги будут и у них".

"Изменять сознание" ритейлеров в "ПИК" планируют еще и с помощью введения единого внешнего стандарта, начиная с вывесок. "Шанхай - проблема всей Москвы, - говорит Антон Мельников. - Мы решили начать изменять город с себя, и сейчас у нас работает группа дизайнеров, которая разрабатывает стандарты для участников пула. Конечно, мы не берем опыт, скажем, одного стамбульского квартала, где все вывески - в черном цвете. Мы просто идем к четкому и красивому общему решению, сохраняя, разумеется, все особенности цвета и логотипов".

Пионерство "ПИК" аналитики считают особенно выгодным для возможных игроков стрит-ритейла и по другим причинам: отметаются почти все прошлые трудности в переговорах девелоперов и операторов, больше не надо искать концы, все понятно - вот проект, вот предложение, вот договор. Так, в свое время, у многих сетевиков была стратегия выйти в определенные кварталы Москвы или Подмосковья. Но часто стороны утомлялись уже в процессе переговоров: в бумажной волоките часто было непонятно, кто, кому, что и как сдавал, а сами помещения предлагались "как есть". "Рынок стрит-ритейла по-прежнему совершенно стихиен и разрознен, - считает Виктория Камлюк. - Гармоничных проектов с вдумчиво спланированными территориями практически нет. Мы все помним, как, например, в том же Камергерском стихийно возник "переулок ресторанов". И если кто-то в этих условиях берется изменить рынок, не ставя себе исключительно финансовых целей, - это смело и достойно уважения". "Мы внимательно изучали зарубежный опыт, когда девелоперы непременно включают в презентацию проекта подробный рассказ об инфраструктуре, упоминая даже названия окрестных магазинов, - говорит Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК "ПИК". - Да, в России мы - первые. Но нам представляется, что с появлением подобных предложений быстро изменится сам рынок: в первую очередь будут продаваться именно такие проекты. Выиграет в итоге предлагающий покупателю то, о чем он только что подумал".

Показательно, что договоры с операторами планируется заключать на срок от десяти лет. И это - возможный подводный камень "ПИК Ритейл". Супермаркет или химчистка могут просто не оправдать ожиданий жильцов, вплоть до потребительского бойкота. "Мы тоже потребители, - говорит Анжела Брылова. - И потому изначально составляли предполагаемый пул арендаторов сами, выбирая лучших из лучших и анализируя опросы жильцов. Например, где-то непременно хотят видеть "Зеленый Перекресток", а кого-то в потенциальном арендаторе волнует весь цикл работы, вплоть до вывоза с территории квартала отходов. Конечно, мы никогда не сможем научить бизнесу владельца аптеки или фитнес-центра. Но мы намерены создавать собственные стандарты качества и уже на стадии рассмотрения отклонять заведомо "не наши" предложения".

Выяснять, устраивает ли владельцев квартир, скажем, эспрессо в новой булочной, "ПИК" планирует по-разному - вплоть до внедрения "тайных покупателей". А в "особо запущенных" случаях не исключается и замена арендатора. Пусть даже самого долгосрочного и якорного.