Кризиса на рынке недвижимости боятся непрофессиональные инвесторы

Кирилл Писарев, Юрий Жуков: «Кризиса на рынке недвижимости боятся непрофессиональные инвесторы».
Группа Компаний ПИК контролирует около 20% рынка частных инвестиций в строительство московского жилья. О том, какова рентабельность строительного бизнеса, насколько велика вероятность кризиса на рынке, стоит ли покупать столичное жилье с инвестиционными целями, рассказывают совладельцы Группы Компаний ПИК Юрий Жуков и Кирилл Писарев.
-- С чего все началось? Когда возникла Группа Компаний ПИК, и что легло в ее основу?
Юрий Жуков: Все началось с создания в 1994 году «Первой ипотечной компании», а уже на ее основе возникла Группа Компаний ПИК. За это время нами созданы самые разнообразные структуры – и базовые, и «сопутствующие». К примеру, почти одновременно с риэлторской фирмой появился «ОПТБанк». Потом были организованы подрядные структуры. «ПИК-девелопмент» выступает на рынке как генподрядчик при строительстве наших домов и как подрядчик для других девелоперских компаний. Функции технического заказчика выполняет компания «ПИК-инвест». Проектированием наших домов занимается собственная проектно-архитектурная мастерская. «Домостроительный комбинат № 2» является одной из наших базовых производственно-строительных структур. В прошлом году мы приобрели контрольный пакет акций компании «Главстройпром», которая сама по себе была холдинговой компанией, объединяющей несколько промышленных предприятий строительного сектора. В том числе ДСК-160 в Королеве, 480 КЖИ, «Петрозаводский ЛПК».
Из инвестиционного блока можно назвать страховую компанию «Основа». Сегодня банк занимает достаточно серьезную нишу в области операций с недвижимостью, в том числе ипотечного кредитования.
- Сегодня в обществе огромный интерес к ипотечному кредитованию. Что значит ипотека для Группы Компаний ПИК?
Кирилл Писарев: Для нас ипотечное жилищное кредитование является одним из стратегических направлений развития. Это очень перспективный бизнес. Несмотря на то, что долгое время ипотеку всерьез никто не воспринимал, этот рынок развивается очень динамично. Группа Компаний ПИК участвовала в разработке законодательства по ипотеке, сейчас это приносит свои плоды и находит отражение в наших программах. В настоящее время мы работаем практически со всеми операторами рынка, занимающимися ипотечным кредитованием. В 2003 году Группа Компаний ПИК предложила своим клиентам новую программу «Купи квартиру в кредит». Ее задача - максимально упростить процедуру приобретения жилья по ипотечной схеме. Клиенты, желающие принять участие в программе ПИКа по инвестированию жилых домов в Москве, имеют возможность обратиться за предоставлением кредита в Сбербанк России, «ОПТБанк», «Райффайзенбанк Австрия» или DeltaCredit банк. При этом минимальная процентная ставка составляет 11% годовых в долларах США, а максимальный срок, на который предоставляется кредит достигает 20 лет.
Прямо на месте можно получить развернутую консультацию: узнать, что такое залог, кредитный договор, как это все регистрируется. Наша цель - создать этакий эксклюзивный бутик недвижимости, в который человек приходит со своей проблемой и получает полный комплекс услуг по ее решению.
Наш отдел ипотеки предложит оптимальный вариант для покупателя, поможет оформить и отправить в банк необходимые документы, будет координировать весь процесс получения кредита.
Этой весной Группа Компаний ПИК начала реализацию программы «Купи квартиру за 3.000 у.е.» Уникальность предложения в том, что первоначальный взнос составляет всего 10% от стоимости квартиры, а на оставшиеся 90% клиент получает кредит в Сбербанке России. Мы приурочили старт программы к началу реализации квартир в новом жилом районе «Новокуркино», что в подмосковных Химках.
-- И все же почему вы решили заняться именно строительством? Кем вы были до 1994 года?
Кирилл Писарев: После службы в армии я закончил Государственную финансовую академию. Работал в банковской системе. А затем мы создали «Первую Ипотечную Компанию», от которой и ведет свою родословную Группа Компаний ПИК.
Юрий Жуков: Моя бизнес-карьера началась сразу, как только это стало возможно у нас в стране. Работал в СП «Урал», занимался поставками в Россию компьютеров. Одновременно учился в Московском институте электронного машиностроения. В какой-то момент решил заняться собственным бизнесом. Затем появилась материальная возможность решить личный квартирный вопрос. Это был 1992 год, и тогда рынок недвижимости только-только начинал зарождаться. На собственном опыте я понял, что инвестиционно-строительная деятельность перспективна и решил посвятить себя этому делу. Так появилась «Первая ипотечная компания».
- Какие объемы вы проинвестировали и построили за все время существования Группы Компаний ПИК? Назовите сегодняшние громкие проекты?
Ю. Ж.: В целом за десять лет мы проинвестировали и построили около полутора миллионов квадратных метров жилья. Это около двадцати тысяч квартир. Причем большая часть этого объема приходится на последние два-три года, когда в Группу Компаний ПИК влился ДСК-2. По объемам инвестирования и строительства, включая наши региональные программы, мы выходим на уровень 650 тысяч квадратных метров жилья в год.
К. П.: Самый громкий проект на сегодняшний день - это упомянутый новый микрорайон Новокуркино, который находится в 15 минутах езды от метро «Планерная» или «Речной вокзал». Проект предусматривает комплексную застройку микрорайонов № 6, 7, 8 города Химки, рядом с торговым комплексом IKEA. Неподалеку уже возведенный район Куркино с развитой инфраструктурой, общественными центрами и зоной отдыха в природном комплексе долины реки Сходни. Кроме того, привлекательность нового района обеспечивает перспектива строительства линии наземного метрополитена «Москва-Сити - Химки - Аэропорт «Шереметьево-2».
Общая площадь застройки составит около 900 тыс. кв. м. В Новокуркино будут проживать примерно 30 тыс. человек. Дома серии «Парус» высотой в 18-25 этажей будут соседствовать с 32-36-этажными домами, выполненными по индивидуальной планировке. Помимо жилья, в районе будут возведены детская и взрослая поликлиники на 1 тыс. 200 мест, гимназия, 2 начальные школы на 3 тыс. учащихся, библиотеки, клубы, открытый стадион, крытый манеж, бассейн, предприятия бытового обслуживания.
-- После покупки ДСК-2 вы разработали на основе серии КОПЭ модернизированный проект «Парус». А что, КОПЭ больше не будет строиться?
К. П.: От КОПЭ в ближайшее время мы отказываться не собираемся. В планах этого года произвести на ДСК-2 10 домов серии «Парус» и 27 домов серии КОПЭ. А всего панельных домов на ДСК-2 будет выпущено свыше 400 тыс. кв. м жилья.
-- Каковы ваши планы в отношении строительства в регионах?
К. П.: Мы внимательно следим за тенденциями в регионах и постоянно рассматриваем предложения по строительству за пределами Москвы. В регионах возник значительный спрос на жилье, так как массовая застройка велась еще при советской власти. Помимо Московской области Группа подписала соглашение об инвестиционном проекте по строительству жилья в Ростове-на-Дону и Ростовской области. В ближайшее время будет утверждена программа строительства на период до 2007 года. В 2004 году в Ростове мы планируем проинвестировать строительство 50-55 тыс. кв. метров, а к 2007 году выйти на уровень 100-120 тыс. кв. метров ежегодно.
-- На рынке широко известен коттеджный поселок «Корабельные сосны». Существуют ли другие проекты в области коттеджного строительства?
Ю. Ж.: Поселок «Корабельные сосны» на Рублево-Успенском шоссе сейчас расширяется. Возводится четвертая очередь, состоящая из десяти особняков. Наряду с этим, мы готовимся к участию в новом большом проекте в области коттеджного строительства: поселка на 140 домов рядом со спортивным клубом World Class в знаменитой подмосковной Жуковке на берегу Москвы-реки. На территории будущего поселка планируется устроить искусственный водоем. Здесь будет развитая инфраструктура, все необходимое для жизни загородом, в том числе, общеобразовательная школа, детский сад, спортивный зал и бассейн.
Если говорить о производственной деятельности в этой области, то на ДСК №160 в Королеве мы планируем наладить производство недорогих быстровозводимых домов на базе конструктива из так называемых сэндвич-панелей. Кроме этого, собираемся запустить производство деревянных загородных домов из клеенного бруса, которые гораздо лучше и дешевле, чем у зарубежных фирм, и рассчитаны на представителей среднего класса. Мы хотим сделать эти дома, а по сути – настоящие деревянные коттеджи – максимально доступными для людей со стабильным средним доходом.
-- Есть ли у вас какие-то задумки по расширению бизнеса?
К. П.: Сейчас мы больше внимания уделяем производству, а также структуре управления всей Группы Компаний. Специально для этого создали управляющую компанию «ПИК Холдинг». Сейчас ведем серьезную методологическую работу на основе западных стандартов по переходу на единую акцию всех компаний Группы. Мы хотим быть максимально открытой для рынка, публичной организацией. Это нужно и акционерам, и тем, кто работает у нас. Это определенный знак движения вперед. Недостаточно просто заработать деньги, приобрести какие-то промышленные активы. Важно всем этим качественно, грамотно управлять, постоянно находиться в рынке. Мы это понимаем.
-- Многие компании практически во всех сферах бизнеса закупают специальные компьютерные программы по логистике, бухгалтерии, внедряют управленческие системы. Но это происходит там, где бизнесу нечего скрывать. А вот в строительном бизнесе нет ни одной полностью «прозрачной» компании, которая заинтересовалась бы программой системы управления производством. А как обстоит дело с внедрением в вашу деятельность IT-технологий?
Ю. Ж.: Мы сейчас внедряем SAP R3. Мы долго изучали этот рынок, надеясь найти положительный пример внедрения, и поняли, что таких примеров нет. Фактически мы первые среди строительных компаний, кто внедряет такую систему управления бизнесом, а не использует отдельные куски каких-то программ. И, вероятно, долгое время будем оставаться единственными.
-- С кем вы сейчас работаете, планируете ли выходить на международный рынок капиталов, как это сейчас модно?
К. П.: В последние два-три года мы провели очень серьезную работу и определились с банками-партнерами. Это в первую очередь Сберегательный банк Российской Федерации. Работники банка с должным вниманием и пониманием относятся к нашим проблемам и готовы сотрудничать. Мы работаем с такими банками первой величины, как НИКойл, Росбанк, Альфа-банк. Из западных - с Райффайзен-банком. Что касается западных банков вообще, то их условия для нас менее выгодны, чем, к примеру, Сбербанка. Но в принципе мы готовы с ними сотрудничать.
Три года назад «Первая Ипотечная Компания» вышла на рынок облигационных займов. Размещение прошло достаточно успешно. В тот момент мы могли бы привлечь средства в любом банке стоимостью на 4-5% ниже, тем не менее, но мы первыми вышли на этот рынок и успешно на нем закрепились, занимая верхние строчки рейтинга среди строительных компаний.
-- Собираетесь ли Вы становиться публичной компанией, выпускать IPO?
К. П.: Да, но не хотим делать скоропалительных заявлений на эту тему. Это серьезная, длительная работа, сейчас идет подготовительный этап. Я думаю, что через полтора года мы будем готовы выйти на этот рынок.
-- И тем не менее, это зависит не только от вас?
К. П.: Это зависит только от нас.
-- На строительном рынке Москвы наблюдается сегодня такая тенденция: декларируемые сроки сдачи объектов, строительство по которым уже начато, срываются. Складывается впечатление, что стройкомпании просто стараются захватить как можно больше новых площадок, так ли это?
К. П.: Некоторые компании действительно проводят подобную политику, и эта «болезнь роста» мешает им укладываться в сроки. Может быть, им просто не хватает строительных мощностей. Может быть, причина невыполнения обязательств иная – проблемы с проектной документацией, градообразующими документами, конфликты на строительных площадках с жителями соседних домов. Последняя проблема чрезвычайно остра -- любая компания может привести множество примеров.
-- Говорят, что некоторые активисты превращают эти конфликты в бизнес, извлекая выгоду для себя лично?
Ю. Ж.: Это действительно так. Находится некий юрист, который детально вникает в суть вопроса и отыскивает ограничение прав жителей, нарушение каких-то нормативы. Жители начинают через суд отстаивать свои интересы. Иногда инициаторы процессов сами живут в квартире, которая никоим образом не страдает, но оказывают какие-то юридические услуги… Известны случаи организованного выхода на строительные площадки групп жильцов с лопатами и арматурой, поджогов техники. Потом руководитель группы приходит в строительную компанию и говорит – ребята, я управляю здесь процессом, давайте договоримся. Я бы хотел в вашем доме приобрести квартиру, допустим, подешевле.
-- Классик заметил: если бизнес приносит больше 300%, он начинает звереть… Какова норма прибыли в строительном бизнесе?
К. П.: Если кто-то построит добротный дом в районе Старого Арбата, в тихом переулочке, взяв удачный участок земли, то сможет заработать очень приличные деньги. Мы строим достаточно недорогое жилье, при этом от 150 до 200 тысяч квадратных метров жилья - для города. Понятно, что город финансирует это строительство, но с некоторыми задержками и по определенным ценам. Плюс мы вкладываем средства в модернизацию наших производственных активов. И это, поверьте, очень серьезные вложения. Например, весной этого года мы открыли на ДСК-2 крупнейший в Европе цех по производству стеновых панелей, что позволило увеличить производительность на 80 тысяч квадратных метров жилья – до 450 тысяч в год. В июне в городе Сортавала в Карелии открываем новую линию по производству щебня на базе дробильно-сортировочного завода. Фактически это целый новый завод.
Кроме того, мы вложили немалые средства в формирование положительного образа нашей компании. Этим у нас занимается специальная рекламная служба «ПИК Дизайн». В результате люди, когда начинают задумываются о решении квартирного вопроса, вспоминают про нас.
-- Говорят, что себестоимость строительства квадратного метра – $300-400?
Ю. Ж.: В панельных домах себестоимость квадратного метра составляет не менее $600, а в монолитных до $1500. И это без учета подведения коммуникаций. У нас есть пример: 7-этажный дом, в котором только отделка фасада обошлась в миллион долларов. Сложные инженерные коммуникации, использование индивидуальных архитектурных проектов требует больших вложений, что повышает себестоимость. Мы сейчас говорим о строительной себестоимости, а есть понятие инвестиционной стоимости.
К. П.: В Москве 30-50% построенного жилья строитель отдает городу. Рассмотрим структуру стоимости строительных материалов: в 2002 году себестоимость была $400, но за прошедшие два года стройматериалы подорожали на 200-300%. А еще ведь и заработная плата растет! Средний доход строителей в нашей группе компаний - свыше 20 тысяч рублей.
-- А как у вас с гастарбайтерами?
К. П.: Мы не пользуемся их услугами. Конечно, себестоимость строительства существенно зависит от затрат на рабочую силу, чем меньше ты платишь рабочим, тем ниже себестоимость. Однако ни в коем случае не должно страдать качество. Был у нас печальный опыт на одном объекте с бригадой россиян из Южного федерального округа, так потом пришлось все, что они сделали, разбивать и переделывать - качество нас совершенно не устраивало.
-- Многие аналитики предсказывают кризис на рынке недвижимости. Что вы думаете по этому поводу?
К. П.: Не секрет, что в российской экономике все зависит от цен на нефть. И цены на жилье не являются исключением. Но с нашей точки зрения, опасаться нечего. Даже если цены на нефть пойдут вниз, то рост цен на недвижимость прекратиться, квадратный метр меньше стоить не будет. Это объясняется очень просто. Во-первых, 60-70% себестоимости жилья - это металл, щебень, цемент. Этот рынок еще не достаточно развит, а значит, цены продолжат расти. Во-вторых, часть нефтедолларов оседает у населения, что провоцирует увеличение спроса и стимулирует рост цен.
Когда аналитики говорят об обвале цен на недвижимость, то приводят в пример зарубежные рынки. Но российский рынок сравнивать с зарубежными нельзя. Они находится на совершенно разных уровнях развития. В Америке, например, стоимость готового жилья порой составляет от 5 до 10 тысяч долларов за квадратный метр. И это при себестоимости, сравнимой с российскими показателями. И при инвестиционной стоимости около двух тысяч долларов. Поэтому при случающихся на Западе резких колебаниях цен на недвижимость, например с 10 до 5 тысяч долларов за метр, в накладе остаются инвесторы, а не девелоперы и застройщики.
В России спрос на недвижимость только зарождается. У нас квартиры купили лишь те, кто в последние десять лет был удачен в бизнесе. Дальше включается машина в виде ипотеки. Она уже включилась…
-- А каков по вашим расчетам потенциал спроса на ипотеку?
К. П.: Согласно исследованиям, объем потребления у нас увеличился в 3 раза. Пока еще высоки ставки кредитования -- но это реальная ситуация, которую прошли все участники европейского сообщества и США. В Испании в 1996 году ставки по ипотечному кредиту составляли 12%. Прошло буквально 8 лет, они упали до 4-6%. Во время поездки в Испанию мы поинтересовались, сколько процентов жилья сегодня покупается за реальные деньги, сколько по ипотеке. За живые деньги - всего 1%, практически все по ипотеке. А цены за 8 лет выросли в три раза.
Механизм ипотеки - это основной стимулятор спроса, он заработает в полную силу и у нас.
-- На сколько могут упасть цены при самой неблагоприятной макроэкономической ситуации?
К. П.: На уровень 1998 года они вернуться не в состоянии -- тогда были другие факторы ценообразования. Так что максимум возможного падения - 30% от стоимости. Но это при самом плохом раскладе. Сегодня ситуация благоприятная – спрос есть, ипотека развивается, народ зарабатывает…
-- А если начнется демонополизация рынка, будут установлены нормальные рыночные правила игры, это повлияет на уровень цен?
Ю. Ж.: У меня такое ощущение, что определенные отношения строительного бизнеса с органами власти актуальны не только для России, но и для других европейских государств. Формирование строительного рынка – многолетний, трудный процесс, на который влияет множество факторов. Те, кто может заниматься строительством, уже в деле и получают то, что хотят. «Бьют в набат» в основном непрофессиональные участники рынка, которые нерегулярно вкладывают деньги в недвижимость. Говорят что, вложились в строительство год назад, вроде как еще ничего не построили, а время уходит, и деньги потрачены, и реализации пока не видно. Начинаются разговоры о том, что кризис уже не за горами. Это -- опасения непрофессионалов. На самом деле, никуда рынок недвижимо