Клиент созрел

На столичном рынке новостроек, похоже, все встало на свои места. Цены на жилье застыли на отметке $1804 за квадратный метр, создавая впечатление, что между спросом и предложением возник определенный баланс. В сентябре для покупателей жилья кризисные тенденции на рынке стали очевидны, а в октябре застройщики начали тайком друг от друга снижать цены, предоставлять клиентам скидки и особые условия покупки квартир.
Готовность номер один
Одна из самых заметных тенденций осени - появление на рынке большого количества готовых квартир. Если в летние месяцы люди откладывали покупку квартиры и присматривались к рынку, то сегодня потребитель готов их покупать.
По словам генерального директора компании "ПИК-Регион" Сергея Канаева, несмотря на разговоры о застое на рынке недвижимости, ни одна стройка с участием компаний московского стройкомплекса не остановила работы. Таким образом, сейчас на рынке появляется достаточно большой объем близкого к готовности жилья, которое не было распродано летом. Для покупателей всегда более интересными были предложения уже готового жилья, и сейчас мы наблюдаем высокий спрос на эти объекты. К тому же готовые объекты подходят и под ипотечные программы, что также подогревает спрос на квартиры.
Потенциальные покупатели типового жилья догадались, что квартиры перестанут дорожать прошлогодними темпами еще в апреле-мае, но застройщики перестали поднимать цены только летом.
- То, что наблюдалось на рынке в июне-июле, можно смело назвать стабилизацией, которую все ожидали на протяжении последних двух-трех лет, - считает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. - Однако упрямство застройщиков и продавцов возобладало над здравым смыслом - они решили бороться с кризисом на рынке недвижимости методами "психологической войны": поднимая цены, старались заставить всех верить в то, что на рынке ситуация позитивная. Они даже на некоторое время сумели убедить в этом покупателей жилья. Отрезвление наступило в сентябре.
Разговоры о доступном жилье тоже затуманили головы потенциальным покупателям типового жилья.
-Люди с подачи наших руководителей перепутали доступное жилье с дешевым, - считает Дмитрий Близнюк, генеральный директор "Объединенной строительной компании". - Просто смешали понятия. Доступное жилье - то, которое покупают. Почему жилье должно дешеветь, если стройматериалы дорожают, энергоносители дорожают? Из-за этой путаницы продажи буксовали, пока покупатели ждали мифического дешевого жилья. В результате с мая по август число покупок квартир сократилось раза в три. Это много, а для мелких компаний и вовсе катастрофа. В августе ситуация с продажами жилья стабилизировалась, в сентябре продажи начали расти, и сегодня мы на том же уровне спроса, что был до этого надуманного кризиса.
Бизнес-класс выходит в лидеры
Еще одна тенденция на рынке новостроек - увеличение темпов роста жилья бизнес-класса. По мнению Алексея Аверьянова, это связано с увеличением количества инвесторов, которые предпочитают вкладывать деньги именно в нетиповое жилье бизнес-класса. "Насыщение рынка новыми объектами при наличии большого количества нераспроданных метров, возможно, приведет через некоторое время к стабилизации цен в сегменте жилья бизнес-класса. Дополнительно на руку покупателям сыграет их готовность ждать - люди, приобретающие дорогие квартиры, в срочных сделках не нуждаются", - считает аналитик.
По данным аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, в сентябре в секторе бизнес-класса цены выросли на 2,6%, и тенденция роста сохранится. Эксперты прогнозируют увеличение спроса на жилье "бизнес-класса" как наиболее оптимального в соотношении цена-качество. Качественное жилье "бизнес-класса" пока является дефицитом и составляет едва ли 10% от общего объема квартир в Москве, а значит, имеет высокий и оправданный спрос. Во многом он обусловлен растущим интересом покупателя к жилью повышенной комфортности, но не настолько дорогому, как элитное. В стоимость квартир (от $1500 до $3000 за кв.м) входят не только ее площадь, удачная планировка и вид из окна, но и дополнительные услуги. Дома бизнес-класса теперь имеют современную многоуровневую охрану, общее кондиционирование, скоростные лифты, подземные паркинги и охраняемые автостоянки. Зачастую предусмотрены даже собственная АТС и служба эксплуатации.
В качестве примера новостройки бизнес-класса можно привести "Гранд-Паркъ", где развита инфраструктура и возводится около 400 тыс. квадратных метров качественного жилья. По данным риэлторов, в среднем в месяц здесь реализуется от 90 до 120 квартир (10 тыс. кв. метров). Зимой и весной эта цифра была чуть выше (180 и ISO соответственно), но тогда ассортимент квартир был больше. Сегодня в сданных пяти корпусах более 80% квартир уже реализовано.
Прочь из Москвы!
Эксперты отмечают еще одну тенденцию текущего года - повышение интереса покупателей квартир к новостройкам за пределами МКАД.
- Можно сказать, что барьер, который "не пускал" москвичей за МКАД, сломлен. И сейчас стремительно растет интерес к жилью, допустим, в Химках или Долгопрудном, - рассказывает Сергей Канаев. - Покупатели видят, что градостроительные проекты, осуществляемые в Подмосковье, ни в чем не уступают столичным, а зачастую условия для жизни за пределами МКАД превосходят московские. Районы массовой застройки в ближайшем Подмосковье привлекают хорошей инфраструктурой и более низкой ценой. К тому же в этих районах покупают квартиры люди приблизительно равного социального положения, и это тоже привлекает.
По некоторым показателям рынок подмосковных новостроек опережает московский.
- Подмосковный рынок жилья остается привлекательным для инвесторов. Здесь интересны квартиры в новостройках: в условиях недоверия к финансовому и банковскому секторам люди вкладывают сбережения в недвижимость на начальном этапе строительства, когда цены еще не такие высокие, - отмечает Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость".
По прогнозам специалистов, стоимость квадратного метра в Подмосковье и дальше будет расти - здесь и строится много, и цены пока ниже, чем в Москве. В радиусе 10 км от МКАД еще можно купить квартиру в новостройке в среднем за $720-750 за квадратный метр. В следующем году предложение на рынке новостроек Подмосковья должно составить около 4,5 млн кв.м (на сегодняшний день объем предложения составляет около 3 млн кв.м на 300 объектах). К примеру, только в Люберецком районе около 30 новостроек находятся на стадии строительства и реализации. После летней стабилизации на рынке цены начинают повышаться, как и темпы продаж. Сейчас активно реализуются квартиры в городах ближнего Подмосковья, таких, как Мытищи, Железнодорожный, Королев. Здесь средняя стоимость квартир, приобретенных по схеме ипотечного кредитования, на порядок ниже, чем в Москве, и составляет $45000-60000.