Как с помощью кредита поменять старую квартиру на новую

Для многих семей обмен старой квартиры на новую - неразрешимая проблема. Где взять деньги на покупку жилья, пока не продана старая квартира? А если сначала продать, а потом купить, то где жить, пока проходит сделка и идет ремонт? Один из способов решения проблемы - специальные банковские ипотечные программы улучшения жилищных условий. Банкиры дают деньги на покупку более комфортабельного жилья и согласны ждать реализации старой жилплощади.
Предположим, одно- или двухкомнатную квартиру надо поменять на трехкомнатную. Кстати, это заветная мечта около 70% москвичей. Схема такая. Банк финансирует покупку нового жилья. Одновременно с оформлением кредитной сделки заемщик самостоятельно или с помощью риэлторской фирмы продает старую квартиру. Деньги, полученные от продажи, направляются в счет погашения ипотечного кредита. Как правило, пока клиент продает старую квартиру, он выплачивает только проценты но кредиту. Процентная ставка в течение этого льготного периода обычно несколько выше (на 1-2%), затем она возвращается в стандартный коридор - 10-13% год в валюте. Например, Газпромбанк предоставляет повышенную СУММУ кредита на 6 месяцев, в течение которых заемщик выплачивает только проценты по кредиту. За этот период заемщик продаст имеющуюся квартиру и гасит сумму кредита, предоставленного на льготных условиях.
Эта схема работает, если банк полностью финансирует покупку новой квартиры (Фора-Банк, Городской ипотечный банк) или у заемщика есть деньги - 20-40% стоимости жилья - на первоначальный взнос. Если денег нет, есть только квартира, а банк не соглашается профинансировать вашу покупку полностью, схема действий другая. Человек получает в банке "добро" на кредит и начинает заниматься продажей старого жилья, одновременно подбирая новое. При этом лучше не заниматься самодеятельностью, а заключить договор с риэлторской фирмой. Кстати, тогда и в банке проще получить согласие на кредит.
Риэлтора клиент обычно выбирает сам. У банков нет каких-либо ограничений по риэлторским фирмам. Банк лишь может предложить компании, зарекомендовавшие себя надежными партнерами. "Наш банк не ограничивает заемщиков в выборе жилья: клиент может подбирать квартиру как самостоятельно, так и прибегнув к услугам риэлторского агентства, - рассказывает Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка. - В процессе подготовки ипотечной сделки банк проводит юридическую экспертизу выбранного заемщиком объекта недвижимости, готовит необходимую для сделки кредитно-обеспечительную документацию. Вместе с тем мы заинтересованы в том, чтобы сопровождение сделки осуществлялось риэлторским агентством, имеющим опыт участия в ипотечных сделках. Услуги квалифицированных риэлторских компаний в процессе подготовки и заключения ипотечной сделки существенным образом повышают эффективность и скорость взаимодействия всех сторон сделки - заемщика, продавцов и банка".
Как правило, в таких сделках одна и та же риэлторская фирма подбирает новую квартиру и продает старую. На подбор вариантов клиенту обычно отводится три месяца. "Временные рамки, как правило, определяются риэлторами, - говорит Наталья Пастухова, вице-президент Европейского трастового банка. - Они связаны со сроками сделок по купле-продаже жилья во всей квартирной цепочке. Банк дает возможность заемщику подбирать себе жилье на протяжении трех месяцев после решения кредитного комитета о выдаче кредита. После этого, если сделка не готова, банк вправе запросить новую справку о доходах и снова подтвердить свое решение о выдаче кредита".
Когда варианты подобраны, схема действий стандартна. Покупатель старой квартиры выплачивает аванс, который идет продавцу вашей новой квартиры. Далее оформляются бумаги, подписываются договоры и перечисляются деньги. За ваше новое жилье платят покупатель старой квартиры и банк, перечисляя кредитные деньги. При этом в сумме сделки уже учтены и комиссионные риэлтору. С прежней жилплощади вас никто сразу не выгонит. На переселение обычно отводится месяц (а то и более). Это отдельно оговаривается в договоре купли-продажи.
Если нет денег на первоначальный взнос по кредиту, существует еще и третий вариант обмена. "Если человек не решил, продавать квартиру или нет, либо он приобретает новостройку, куда не может тут же вселиться, либо до вселения хочет сделать ремонт, а это займет время, тогда ему дается кредит на приобретение нового жилья, а начальный капитал формируется за счет второго кредита - под залог имеющейся квартиры, - говорит Янис Канестри, директор центра ипотечного кредитования банка "Первое ОВК" (группа "Росбанк"). - Потом клиент решает сам, продавать ему квартиру и погашать второй кредит или постепенно выплачивать оба кредита и оставлять себе обе квартиры".
Обычно за счет кредитных средств клиент может покупать жилье как на вторичном, так и на первичном рынке. Но если он задумает покупать новостройку, банк может ограничить его аппетиты определенными строительными компаниями. Так, ОПТБанк предоставляет кредит на строящееся жилье, которое возводит в условий. "И с развитием экономики страны и повышением благосостояния граждан этот вид кредитования будет приобретать все большую популярность", - считают банкиры.
Москве и Подмосковье группа компаний "ПИК", а в регионах-компании "Стройинвестрегион" и "ПИК-регион". Европейский трастовый банк выдает кредиты на приобретение жилья на первичном рынке в аккредитованных компаниях либо проводит анализ и оценку надежности предложенной строительной фирмы. "Первое ОВК" одобряет компании, чьи уступки инвестиционных прав соответствуют требованиям банка.
Во многих банках пока еще нет специализированных программ улучшения жилищных условий, но это не означает, что подобные сделки не проводятся. "Отдельной программы, призванной решить вопрос покупки клиентом новой квартиры с последующей продажей имеющейся, в банке нет, - говорит Иван Лебедев, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка. - Однако мы готовы рассматривать вопрос проведения сделки, предусматривающей одновременную покупку новой и продажу старой квартиры. В банке "Союз" человек может воспользоваться для улучшения жилищных условий стандартной программой ипотечного кредитования. При этом банк поможет единовременно провести продажу старой квартиры и покупку новой. "Банк готов разрабатывать и использовать индивидуальные схемы заключения сделок в каждом конкретном случае, в том числе и при проведении технологически сложных "встречных" сделок, предполагающих практически одновременную продажу имеющейся и приобретение новой квартиры", - говорят и во Внешторгбанке.
Сейчас примерно 50% ипотечных кредитов люди берут для улучшения жилищных условий. "И с развитие экономики страны и повышением благосостояния граждан этот вид кредитования будет приобретать все большую популярность", - считают банкиры.