Интервью с Президентом Группы Компаний ПИК К.В.Писаревым

Ежегодная потребность в строительстве жилья в РФ составляет около 150 млн кв метров. Такие данные были озвучены на совместном заседании комиссии по вопросам формирования рынка доступного жилья и Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. В настоящее время строится около 40 млн кв метров жилья в год или около 30% от требуемого объема жилого фонда. Аналитики утверждают, что российская строительная отрасль "недозагружена". Между тем, цены на строящееся жилье продолжают расти. В Москве с начала 2004г. стоимость одного квадратного метра жилья увеличилась более чем на 100 долларов и перешагнула рубеж в 1,6 тыс. долларов.
Процессы, происходящие на рынке жилого строительства в России, а также на московском рынке недвижимости, мы попросили прокомментировать президента группы компаний "ПИК" Кирилла Писарева.
Корр.: В 2004г. исполняется 10 лет работы ГК "ПИК" на рынке жилого строительства Москвы. Очевидно, что этот рынок имеет свою специфику. Какова, на Ваш взгляд, емкость московского рынка жилья?
К.П.: Исследуя типовой портрет нашего покупателя, мы ощущаем безграничную емкость московского рынка жилья. Во-первых, многие россияне, заработав какие-либо средства в регионах, как правило, стремятся купить квартиру в Москве, считая это выгодным вложением капитала. Причем, совсем необязательно, что они живут в этих квартирах. Во-вторых, в Москве практически не решен жилищный вопрос у большинства москвичей, которые в настоящее время не могут похвастаться нормальными условиями проживания. Прежде всего, я имею в виду класс выше среднего, который в начале 90-х годов каким-либо образом решил жилищные проблемы, приобретая квартиры в "хрущевках", в домах переходного периода достаточно низкого уровня. В связи с этим Москва обречена на постоянное обновление жилого фонда. В-третьих, наличие зарождающегося рынка ипотеки приведет к тому, что потребность в жилье будет расти и увеличится в 3-5 раз. Если сегодня условно из 100% москвичей, желающих купить квартиру, реально могут это себе позволить только 5%, то наличие ипотечных программ позволят увеличить этот процент до 25. Возможно, это оптимистичный прогноз, но емкость потребления на рынке ипотечного кредитования несомненно возрастет. К сожалению, российские потребители ментально пока не готовы жить в долг достаточно продолжительное количество времени от 10 до 15 лет. Психологически тяжело переступить этот барьер, особенно лицам возрастной категории от 40 лет и старше. Поэтому мы делаем ставку на молодежь, которая изначально будет к ипотеке относиться нормально. Сегодня молодой человек 20-25 лет, имея стабильный сравнительно небольшой доход, в состоянии приобрести однокомнатную квартиру. И это, на мой взгляд, достижение ипотеки. Существуют утверждения, что квартиры, приобретенные по ипотечным программам, обходятся потребителю в 2-3 раза дороже рыночной стоимости. Однако при этом не стоит забывать, что человек живет в ней уже сегодня, а не через 15-20 лет, когда его деловая активность сходит на нет. Об ипотеке начали говорить в 90-х гг. Кризис 1998г. отодвинул ее реализацию до 2000-2001гг., когда ипотечные программы начали набирать обороты. Сегодня очевиден показательный момент, когда основные банки-операторы такие как, Сбербанк, Альфа-банк, Росбанк, Райффайзенбанк и др., обратили внимание на этот сегмент рынка. Ими выделены кредитные лимиты, открыты специальные отделения, которые непосредственно занимаются ипотечным кредитованием.
Корр.: Да 2003г. цены на жилье в Москве выросли на 40%. Каковы, на Ваш взгляд, пределы капитализации московского рынка недвижимости?
К.П.: Да, действительно, цены поднялись в долларовом эквиваленте за счет валютной курсовой разницы. При этом мы никуда не ушли от рублевой инфляции. Суммарно эти показатели дают рост цен приблизительно на 25%. Кроме того, стремление российской экономики приблизится к мировым стандартам ощутимо отразилось на росте цен на основное производственное сырье - металл, щебень и т.д. Так, некоторые аналитики утверждают, что в настоящее время рынок металла еще не достаточно развит, что означает дальнейший рост цен на него. А в структуре себестоимости строительства жилья до 70% составляют цены на металл, цемент и щебень. Это также является немаловажным фактором роста цен. Некий ажиотаж, добавляющий определенный процент к росту цен, вносит существующая сегодня конъюнктура рынка.
К сожалению, в российской экономике все зависит от цены на нефть. Не являются исключением и цены на жилье. Можно предположить, что в случае если цены на нефть начнут снижаться, то рост цен на жилье прекратиться. Однако, я уверен, что цены на недвижимость падать не будут, поскольку в структуре цены производимого жилья себестоимость составляет более 60-70%. За счет того, что в экономике большая часть нефтедолларов оседает у населения, то появляется возможность увеличивать спрос и стимулировать рост цен.
Аналитики сравнивают российский рынок недвижимости с рынками Европы, Америки. На мой взгляд, такое сравнение неправомерно. Практически при такой же себестоимости как у нас и при инвестиционной стоимости максимум в 2 тыс. долл., стоимость жилья на западе составляет от 5 до 10 тыс. долларов за кв. метр. Предположим, что цены на рынке упали на 40%. Соответственно снижается доходность. Такие падения имеют место быть, и сами застройщики могут себе это позволить. А те компании, которые вошли на рынок с в недвижимость по цене 10 тыс. долл. будут нести потери. В нашей стране это исключено, потому что себестоимость формирует цену в большей степени, чем конъюнктура и ажиотажный спрос.
Корр.: Возможен ли строительный "бум" в регионах или такая специфика присуща только рынку недвижимости Москвы?
К.П.:Я не буду говорить о Московской и Ленинградской областях, где цены на жилье практически сравнялись с Москвой. По прошлому году Петербург также показал рост цен на 70%. Сегодня значительное оживление наблюдается в регионах, где последняя массовая застройка жилья велась еще при советской власти. Мы внимательно следим за тенденциями в регионах и готовы рассматривать различные предложения по ведению жилой застройки за пределами Москвы и Московской области. Буквально на днях мы подписали соглашение об инвестиционном проекте по строительству жилья в Южном федеральном округе. В 2004 г. мы намерены инвестировать около 25 млн. долл. в возведении 50 тыс. кв метров жилого фонда в Ростове-на-Дону. Доходность от проекта будет почти такой же, как в Москве, но себестоимость жилья более низкой. В Ростове-на-Дону достаточно развита инфраструктура для строительства, которая широко представлена предприятиями-производителями цемента, щебня и пр. материалов. В целом мы оцениваем рынок южного региона как очень перспективный. Это второй наш выход в регионы, после Московской области.
Корр.: В настоящее время на рассмотрении в Госдуме находятся около 30 законопроектов об ипотеке, которые возможно будут приняты на весенней сессии. Ожидаете ли вы реальных изменений на российском ипотечном рынке в связи с их принятием?
К.П.: Рынок ипотеки будут развиваться достаточно динамично. Однако это не означает, что все потребители отдадут свои предпочтения ипотеке. Серьезного "бума" этот рынок переживать не будет. Безусловно, рассматриваемые законопроекты будут являться стимулирующим фактором для привлечения внимания основных участников рынка. А также потребителей к ипотеке. Многие строительные компании недооценивают этот инструмент, т.к. сегодня жилье по-прежнему быстро продается. В отличие от других компаний, ГК "ПИК" подписала соглашения со всеми ведущими банками-операторами, занимающимися ипотечным кредитованием. Совместно со Сбербанком мы разработали и запустили уникальную ипотечную программу "Купи квартиру за 3 тысячи условных единиц". Это серьезный шаг для того, чтобы люди с достаточно скромным достатком могли решить квартирный вопрос.
Законодательство, несомненно, подвигнет участников рынка заниматься ипотекой, но многое зависит от потребителя. В Москве, не говоря о регионах России, не достаточно ведется разъяснительная работа по вопросам ипотеки. По сути, квартирный вопрос для человека является одним из главных в жизни, и, решив его, можно говорить о развитии российской экономики в целом. Похожая ситуация складывалась в Америке, когда после кризиса в 30-х гг. при государственной поддержке начала зарождаться ипотека. В настоящее время это одно из самых серьезных направлений американского бизнеса, которое по прибыльности опережает нефтебизнес, торговлю автомобилями и др. отрасли. В нашей стране, если потребитель имеет в наличии 20 тысяч долларов, то он может приобрести какую-либо недвижимость. В США возможна покупка более качественного жилья в 10 раз дороже, используя эту сумму для внесения первоначального взноса в ипотечную программу. Уверен, что молодое поколение в России будет иначе относится к ипотеке. И в ближайшие 5 лет российский рынок недвижимости пройдет под знаком ипотеки.
Корр.: Какова в настоящее время доля ипотечных программ на московском рынке недвижимости, как инструмента в решении квартирного вопроса?
К.П.: Сегодня в Москве около 10% жилья реализуется в рамках различных ипотечных программ. Думаю, что в ближайшие 5 лет этот показатель достигнет как минимум 50%.
Корр.: Как Вы оцениваете перспективы возникновения рынка ипотечных бумаг в России?
К.П.: В настоящее время существует ряд определенных проблем с инвестированием на финансовом рынке. В связи с этим на появившиеся облигационные займы, в том числе которые разместила Группа Компаний ПИК, рынок среагировал положительно.
Что касается рынка ипотечных бумаг, то я уверен, что сегодня создаются все необходимые предпосылки для его создания и последующего динамичного развития. В настоящее время используется не так много финансовых инструментов, связанных инвестициями в жилищное строительство. Поэтому за ценной ипотечной бумагой, обеспеченной реальной недвижимостью, я вижу большое будущее. Думаю, что банки заявят о создании рынка ипотечных бумаг до конца 2004г. - начала 2005г.
Корр.: Как известно, на строительном рынке Москвы сложилась жесткая конкуренция. Какими особенностями обладает ваша компания в отличие от других участников рынка?
К.П.: Во-первых, хочется отметить, что руководство ГК "ПИК" представляет собой команду молодых людей с экономическим образованием, что для строительного комплекса Москвы является ситуацией нетипичной. Кроме того, компания имеет свои, как мы надеемся, прогрессивные взгляды, как на рынок недвижимости в целом, так и на деятельность компании на этом рынке. Для оптимизации бизнесс-процессов рассматриваем вопросы об изменении структуры управления компанией. ГК "ПИК" одна из первых компаний строительного комплекса, разместившая облигационный заем. А в настоящее время начинаем работу с финансовыми консультантами по переводу компании на единую акцию. Надеемся, что в ближайшем удущем станем листинговой компанией.
Во-вторых, нам удалось создать группу компаний, осуществляющей полный цикл операций с недвижимостью от принятия решений о строительстве до эксплуатации объектов. Кроме того, ГК "ПИК" является одной из немногих компаний, которая инвестирует средства в модернизацию собственного производства с целью повышения качества продукции и снижения ее себестоимости.
В третьих, ГК "ПИК" одна из немногих компаний, которая делает в своей деятельности ставку на ипотечное кредитование, как на инструмент формирования спроса на рынке.
Корр.: Какие условия, представляемые Вашей компанией, Вы считаете наиболее конкурентоспособными с точки зрения потребителя?
К.П.: Для потребителей мы предлагаем, прежде всего, высокое качество продаж. Из всех покупателей, которые приходят в офис ГК "ПИК", по статистике 90% приобретают недвижимость именно у нас. Мы предоставляем полный спектр услуг клиентам с различными финансовыми возможностями. Это самый простой вариант, когда у клиента имеется в наличии полная сумма для приобретения жилья. Тогда ему достаточно только осуществить выбор квартиры, а необходимые услуги по оплате и оформлению жилья в собственность осуществляют специалисты компании. Если же у клиента в наличии только часть необходимой суммы, то к его услугам мы предоставим ряд ипотечных программ, которые предлагает ведущие банки-операторы, такие как Сбербанк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, Delta Credit и т.д. Эти программы отличаются друг от друга. Так, в Сбербанк, например, необходимо предоставлять поручительство и подтвержденный доход, в то время как Delta Credit этого не требует. В таком случае работают консультанты, определяя по какой программе клиенту наиболее удобно и выгодно приобретать недвижимость. В случае, если у клиента нет денег, но есть квартира, то к его услугам ОПТБанком разработана программа по улучшению жилищных условий в рамках, которой он может получить банковский кредит под залог имеющегося у него в собственности жилья. Кредитный ресурс клиент инвестирует в строящееся жилье с возможностью получения ипотечного кредита. Таким образом, компания готова решить все возникающие проблемы у клиента на рынке новостроек.
Корр.: Как известно, сегодня доходность от реализации элитного жилья начала снижаться. Какую долю в бизнесе ГК "ПИК" занимает строительство элитной недвижимости?
К.П.: Бизнес в сегменте элитного жилья интересен для нас не только с точки зрения доходности. Во все элитные проекты, которые мы хотим или уже реализовали, вложен большой творческий потенциал с основной целью - создать некое историческое наследие. Поэтому строим мы немного, но, что называется "для души". К вопросу подходим очень аккуратно и профессионально. Недавно было принято решение об элитном строительстве на одной из наших площадок в районе Центр-Сити на берегу Москвы-реки. Несмотря на то, что ГК "ПИК" имеет большой опыт работы в сегменте элитного жилья, было принято решение о привлечении западных консультантов компании Хайнц для реализации данного проекта. В настоящее время мы находимся на этапе проведения тендера между иностранными архитекторами. Это ни в коем случае не умаляет достоинство наших архитекторов, а говорит лишь о том, что у западных архитекторов имеется опыт по реализации такого рода проектов. В России подобных проектов пока нет. Строительство элитного жилья не является нашим приоритетным направлением в бизнесе. Основным направлением нашей деятельности мы считаем строительство типового жилья для среднего класса.
Корр.: На какие программы по приобретению жилья может рассчитывать среднестатистическая московская семья, обращаясь в ГК "ПИК"?
К.П.: Московская семья, имеющая совокупный доход около 1 тыс. долларов, может уже искать для себя жилье с учетом ипотечной программы. По расчетам ежемесячный взнос должен составлять около 30% семейного дохода.
Корр.: Каких результатов достигла ГК "ПИК" по итогам 2003г? Каковы перспективы развития на ближайший год?
К.П.: Количество застроенного жилья в 2003г. составило около 500 тыс. кв метров. Оборот компании без учета ОПТбанка, входящего в Группу ПИК, достиг более 10 млрд рублей. Выдано 150 ипотечных кредитов на сумму более 10 млн долларов. Выручка составила около 5 млрд рублей, затраты на строительство - 5 млрд 200 млн рублей. В 2003г. в рамках ГК "ПИК" успешно развивались смежные производства. В 2003г. мы открыли одно из самых крупных производств по выпуску окон, запустив новую линию стоимостью около 6 млн долларов на базе ОАО "Домостроительный комбинат -2" (ДСК-2), входящего в состав ГК "ПИК". Ее мощность позволяет выпускать около 200 тысяч кв метров окон в год. Кроме того, также активно функционирует производство по выпуску алюминиевых фасадов, линия по порошковой окраске металлоизделий. В конце марта 2004г. мы открыли новый формовочный цех на Очаковском заводе железобетонных конструкций по производству панелей, который принадлежит ОАО "ДСК-2". Инвестиции в создание цеха составили 5 млн долл. Это самое крупное панельное производство в Европе. В 2004г. планируем застроить около 600-700 тыс. кв метров жилья в различных районах Москвы, а также намерены осуществить выход в регионы. Еще раз хочу отметить, что перед нами не стоит задача резкого увеличения количества застройки. Мы сознательно строим небольшими объемами, работая над качеством производимых изделий. А качество жилья, построенного московскими домостроительными комбинатами, уже апробировано десятилетиями.