Далеко от Москвы

Платежеспособный спрос на жилье в регионах заметно вырос, а вместе с ним вырос и интерес столичных инвесторов, строителей и риэлторов к российским просторам. Но если спрос на жилье везде примерно одинаковый, то дорожает оно разными темпами.
Быстрее всего растет рынок недвижимости в Сочи, туда главным образом и стремятся столичные компании. Ни Новороссийск, ни Туапсе, ни Анапа, ни другие курорты не могут сравниться с Сочи по темпам роста цен на землю и на любые объекты недвижимости, будь то квартиры, гостиницы или торговые центры.
И на побережье, и в горах стоимость земли значительно выросла, но динамика роста разная. Например, за последние 5 лет на побережье цены на землю выросли в 5 раз, а в Красной Поляне - в 15-18 раз, то есть с $1000 до $15 000-18 000 за сотку, - говорит Андрей Морозов, генеральный директор компании "АСТА Элит". - Сочинские цены на землю уже вышли на уровень самых престижных участков Рублевки. Большим спросом пользуется элитное жилье. В жилом комплексе на проспекте Пушкина, например, стоимость квадратного метра в элитном доме, который еще не введен в эксплуатацию, составляет $1800- 3200, и 80% квартир уже распродано. Если элитное жилье покупают в основном москвичи, то недвижимость эконом-класса - а она расположена дальше от моря и строится в основном силами местных компаний - приобретают и жители других регионов.
Интерес инвесторов к сочинской недвижимости вызван в первую очередь уникальным расположением курорта - это и морс, и горы, а значит, отдыхать здесь можно круглый год. Привлекают инвесторов и перспективы развития города. В октябре начато строительство горнолыжного туристического комплекса "Карусель" (первая очередь туристско-спортивного горноклиматического комплекса "Красная Поляна"). Строительство комплекса должно завершиться и 2008 году, общая стоимость проекта - 350 миллионов евро. Проект предусматривает строительство 20 подъемников (гондольного, кресельного и бугельного типов), гостиниц на 3000 номеров, 500 коттеджей и 1000 апартаментов клубного типа. Комплекс будет рассчитан на круглогодичный режим работы, также как и проектируемый в районе поселка Голицино "Сочи гольф и спа курорт", который займет территорию 166 га.
- В Сочи сейчас очень хороший инвестиционный климат, - продолжает Андрей Морозов. - Большинство покупателей сочинской недвижимости привлекает возможность выгодно разместить деньги. В Красной Поляне, например, инвесторы могут не только заработать на росте цен, но в дальнейшем сдавать апартаменты в аренду или передать в доверительное управление компании, которая будет управлять построенными объектами. Очередной рост цен на землю и недвижимость в Красной Поляне ожидается после ввода в эксплуатацию нового скального тоннеля, строительство которого будет завершено к октябрю 2005 года.
Пока интерес инвесторов распространился только на Сочи и ближайшие пригороды, на очереди - все Черноморское побережье России. Единственное, что пока тормозит процесс, - это неразвитая инфраструктура и, главное, отсутствие дорожной сети на участке от Туапсе до границы с Абхазией.
Если в Сочи пользуется спросом любая недвижимость, то в других городах интерес покупателей более конкретный.
- Сейчас мы строим в Нижнем Новгороде, Воронеже, Ярославле, Владимире, и везде разные дома, - рассказывает Дмитрий Близнюк, генеральный директор "Объединенной строительной компании".
- В Подмосковье, например, сейчас большим спросом почему-то пользуются 1-2-комнатные квартиры. В Воронеже был проект на берегу водохранилища вроде комплекса "Алые паруса", только "паруса" были белыми. Там пользовались спросом большие квартиры. Мы вычислили этот сегмент рынка, осуществили проект, построили два дома с большими квартирами - 90-150 квадратных метров. В Туле есть квартиры, которые стоят $1000-1200 за квадратный метр, и местные жители их охотно покупают. Везде есть состоятельные люди, главное - сделать им правильное предложение.
Интерес столичных инвесторов к городам "Золотого кольца" объясняется и бурным развитием в них туристического бизнеса. Понятно, что старым городам отчаянно не хватает новых гостиниц, развлекательных и торговых центров. В имеющем огромный туристический потенциал Пскове, например, в декабре будет закончено строительство первого торгово-развлекательного центра площадью 20 тысяч квадратных метров. По предварительным данным, в ассортименте гипермаркета будет не менее 35 тысяч наименований продуктов, собственная пекарня, мясной и рыбный цеха, кулинарное производство и т.д. В центре расположатся детская игровая комната, несколько кафе, 4 кинотеатра, а рядом - парковка на 400 автомобилей.
Несмотря на то что проекты в провинции сулят большую доходность, чем в столице, московские инвесторы только начинают ее осваивать. Препятствует движению столичного капитала в регионы, по мнению экспертов, отсутствие стабильного законодательства и сложившихся правил бизнеса. А высокая доходность (до 15- 20% годовых) свидетельствует о высоком уровне рисков.
- В российских городах огромное количество собственных инвесторов, нам приходится с ними конкурировать, и это хорошо: на региональном рынке нет застоя. Единственная проблема-найти хорошие подрядные организации. В Москве их сейчас стало намного больше - благодаря политике столичных властей строительные организации возродились, в регионах этот процесс только начинается, - говорит Дмитрий Близнюк. - Московские компании имеют неоспоримое конкурентное преимущество по сравнению с местными - возможность вложить в проект большие деньги и произвести дорогую застройку.
Столичная девелоперская компания "Правовой центр жилья" в прошлом году подписала первый контракт в Рязани и начала инвестировать в строительство многофункционального комплекса в центре города. Сейчас близка к завершению первая очередь проекта, и практически уже все продано. Сейчас "Правовой центр жилья" инвестирует в строительство и проектные работы в Рязани, Курске, Нальчике, Омске и Владивостоке. Большие планы по освоению регионального рынка и у группы компаний ПИК.
- Компания "ПИК-Регион" летом этого года вышла с инвестиционными проектами в Ростов-на-Дону и Ростовскую область, - рассказывает генеральный директор компании "ПИК-Регион" Сергей Канаев. - Рынок этого региона стабилен и прогнозируем. В Ростове компания выстроила идентичную московской схему работы. И сейчас она успешно развивается. В Ростове конечно же не будет тех сверхприбылей, которые можно наблюдать в Сочи, но город плавно развивается, и в целом рынок этого региона достаточно перспективен.
Интерес у столичных компаний на региональном рынке не только денежный.
- Ситуация на региональном рынке недвижимости стала меняться в последние два-три года, но особенно заметны эти перемены стали сейчас, когда поднялись предприятия, а вместе с ними и зарплаты, - считает Наталия Орешина, директор компании "Стайлз энд Рябокобылко". - Спрос на недвижимость возрос в разы, открылись новые рынки. Если первым эшелоном шли города-миллионники, то сейчас активно развиваются города с населением 500-600 тысяч. Ряд московских инвесторов сейчас очень активно развиваются в регионах. Дело в том, что Москва - сложный город, и не всегда возможно осуществить здесь интересные проекты: существует административный барьер, долгая процедура согласования. Кроме того, даже интересному проекту в столице очень легко затеряться на фоне других, а в небольшом городе с ограниченным бизнес-сообществом все крупные проекты на виду и каждый становится событием.