Банки начинают давать ипотечные кредиты на новостройки

Ипотечное кредитование, несмотря на все трудности и проблемы. а также массу нерешенных законодательных вопросов, упорно развивается. Банкиры расширяют границы ипотеки, начиная принимать людей с косвенно подтвержденными доходами, запуская рублевые программы, проекты улучшения жилищных условий и раскручивая ипотечное Кредитование в регионах. Кроме того. банки перестали ограничиваться кредитованием готовых квартир и довольно энергично выходят на рынок строящегося жилья, активизируя ипотечное кредитование под инвестиционные договоры. Правда, выдаются ипотечные кредиты далеко не под каждую новостройку.
Тенденции отечественного строительного рынка, как регионального, так и столичного, свидетельствуют о том, что все большей популярностью у населения пользуется покупка квартир на этапе строительства. Это гораздо дешевле. К примеру, в прошлом году московские цены за время возведения домов вырастали в среднем на 30-40%. Рынок отреагировал моментально. Сейчас самое ходовое жилье раскупается в начале строительства, оставляя классической ипотеке (кредитование готового жилья) дорогие и непопулярные квартиры. Дабы не упустить клиента, банкирам, несмотря на существенный риск, приходится задумываться о программах кредитования строящегося жилья.
ПРАВО ПОДПИСИ
Про существенный риск - это не для красного словца. Купить подходящую новостройку в Москве довольно просто. А вот оформить ее в собственность... поди попробуй. Новоиспеченные жильцы сталкиваются с таким количеством проблем и поборов, что оформление собственности затягивается на годы. "Двухлетнее оформление квартир в собственность для Москвы становится нормой", - подтверждают риэлтеры.
Я в этом убедилась на собственном опыте. Купив квартиру на "Мичуринском" в 2001 году, я до сих пор так и не смогла оформить ее в собственность. Сначала компания-застройщик (в моем случае "Воробьевский посад") никак не могла урегулировать с властями "долю города". И вот когда наконец-то все разногласия были улажены и летом 2003 года появилось на свет долгожданное Распоряжение о передаче жилья инвесторам, "нарисовалась" еще одна проблема - денежная. За оформление в собственность риэлтер запросил $1800, хотя на самом деле "государственная" регистрация жилья стоит всего 384 рубля. Но самостоятельно, без посредников и соответственно без "взносов" (в среднем 1,5% стоимости квартиры), зарегистрировать "новостройку" практически невозможно. Мне, к примеру, компания-застройщик отказалась оформлять Акт реализации договора. А без него Москомрегистрация документы на оформление собственности не принимала. "У меня нет печати (и ручка, видимо, куда-то пропала)", - заявил мне директор фирмы-застройщика. Пришлось идти в суд и заставлять господина А.К. Глухова (директора "Воробьевского посада") в принудительном порядке ставить свои "тысячедолларовые" подпись и печать.
Только свои
Банкиры, конечно, вынуждены идти за спросом и запускать программы кредитования строящегося жилья. Но зная порядки, царящие на московском рынке недвижимости, они стараются ограничивать покупателей в выборе квартир, работая только со "своими" проверенными компаниями-застройщиками. Например, Райффайзен-банк сотрудничает с "Первой ипотечной компанией" и "Капитал Груп", Московский кредитный банк - с фирмами "Строймонтаж" и "Кроет", Промэнергобанк - с "Раменье" и "Облстроем". А, к примеру, Национальный резервный банк кредитует только те новостройки, в которых "срок завершения строительства и оформления прав собственности на приобретаемое жилье не превышает двух лет". МДМ-Банк сотрудничает с 17 строительными компаниями. "Банк имеет большой опыт взаимодействия со строительными организациями и риэлторскими фирмами, - говорит Иван Лебедев, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-Банка. - Это позволило не ограничиваться при выходе на "первичный" рынок двумя-тремя компаниями, а предложить покупку жилья в кредит на этапе строительства у 17 организаций. Это 80% московского рынка".
Некоторые банки идут еще дальше, предлагая на словах ипотечные кредиты под любую новостройку (Внешторгбанк, Европейский трастовый банк, "Первое О.В.К.", Московское ипотечное агентство, Фора-Банк). Но при этом все равно одним из условий сделки остается одобрение выбранной квартиры банком и страховщиком.
Инвестиционный кредит
Из-за особенностей национального рынка недвижимости процесс получения инвестиционного кредита несколько отличается от классического ипотечного кредитования. Итак, человек собирает документы и подает заявку на кредит, оплачивая 1000-3000 рублей за ее рассмотрение. Кредитный комитет принимает решение, и если оно положительное, клиент может в течение определенного срока (обычно 1-3 месяца) подбирать квартиру. Если квартира и, главное, застройщик устраивают банк, подписываются договор инвестирования в строительство и кредитный договор. При этом договор инвестирования оформляется в залог. После соблюдения всех формальностей квартира оплачивается, и клиент получает статус инвестора.
На этапе инвестирования кредитная ставка обычно выше, в среднем 18% годовых в валюте. Зато заемщик экономит на страховании. Пока квартира не является его собственностью, "пакет страхования" обходится ему дешевле - около 1% (вместо 1,5%) от суммы кредита, увеличенной на 10%. Дополнительно оплачиваются лишь услуги банка - сопровождение кредитной сделки может стоить 0,5-6% от суммы кредита, но не менее $300.
Когда заемщик становится собственником новостройки, в залог уже оформляется квартира, а стоимость кредита снижается, в среднем до 12-15% годовых. Но все равно, чтобы погашать нынешний российский ипотечный кредит, в среднем требуется $400-500 в месяц (кредит $30 000-40 000,10 лет, 15% годовых) или около $200 ($10 000 на 10 лет). По банковским правилам обслуживание кредита обычно не должно превышать 35% совокупного дохода семьи. То есть для того чтобы реально претендовать на ипотечный кредит, в том числе и на инвестиционный, надо зарабатывать не менее $500 ($10 000 на 10 лет) или $1000-1500 при более солидных кредитах.